万科的算盘：逆市“增量开工”
http://www.haozhai.cn 文章来源: 经济参考报 2010-03-19 09:19
区域拓展向纵深发展
“现在万科需要摸索600亿元左右规模的公司发展观问题。”万科集团总裁郁亮日前接受媒体采访时表示。
如何平衡区域发展无疑是“摸索”的重中之重。其实，早前万科已开始实施以珠三角、长三角和环渤海区域为重点的城市经济圈聚焦战略，万科方面提供的数据显示，2009年珠三角、长三角、环渤海、中西部区域对于万科整体净利润贡献分别为32.5％、34.2％、22.3％和11.0％，分布比较均匀。
万科无疑是最早进入二三线城市布局的大型房企之一。“万科早已清楚鸡蛋放在一个篮子中的风险。”成都明德管理咨询分析师涂菲跟踪万科拿地及区域布局后发现，在土地疯狂时期，二三线城市更容易找到价格合理、收益空间较好的项目资源。
重心倾斜的效果已经开始显现。年报显示，万科2009年新增项目44个，多数处于房价涨幅小、需求大的二三线城市，楼面地价2401元/平方米，较2007年降29.5％。万科更为满意的是，在已进入的30个城市中，2009年已有15个城市市场的营业收入超过10亿元。除此之外，长沙、宁波、大连、青岛、长春等5个城市营业收入也已超过5亿元。
齐鲁证券也在最新研究报告中指出，万科2009年度二三线城市项目实现的主营业务收入、净利润和结算面积分别占比65.93％、62.79％和71.06％，“公司跨区域战略纵深优势明显”。
实际上，万科对于几大核心城市的依赖正在逐渐降低。记者对比2008年和2009年年报后发现，2008年深圳、广州、上海、北京、天津几大核心城市占营业收入和净利润的比重分别达到53.2％和57.7％，这两项比例在2009年已分别下降至44.1％和44.5％。
“万科仍然十分看好一线城市的市场前景，希望一线二线三线市场相互补充平衡发展。”万科方面称。在2月的拿地记录中，万科一口气吞下11幅住宅用地，3幅位于寸土寸金的上海，其余8幅则分布在武汉、昆明、福州等二线城市。
通过并购、合作扩大业务
在万科3月4日公布的最新资料中，万科首次与招商地产（000024）联手，以17.16亿元拿下的上海松江区广富林2-4号地块。
通过并购、合作来扩大业务，是万科近年降低土地成本的惯用策略。记者了解到，2007年万科所获取的新增规划面积中，有41％是“并购%2B合作”取得，这一数据在2008年上升到84 .5％。而万科最新年报显示，2009年新增项目资源合计权益建筑面积为1036万平方米，其中2/3的项目都是合作、联合拿地。
“在项目获取方面，万科一贯坚持综合评估土地价格、回报空间、开发风险等因素，综合运用多种方式获取价格合理、回报空间较好的项目资源。”万科方面称，在合作伙伴的选择上，公司会综合考虑项目的获取、开发等环节具体情况，确保合作开发的顺利进行。
实际上，万科合作的目的往往直接指向土地资源。2009年万科不仅延续其联手地产企业拿地开发的策略，更是屡屡绑定南京交通集团、云南城投（600239）、天津港（600717）集团等国企背景的“大地主”。
在合富辉煌（行情,资讯,评论）首席市场分析师黎文江看来，万科通过合作能够以较低价格拿地，降低高溢价土地的经营风险，“强强合作有利于挖掘土地的最大价值，有品牌效应、资金、设计能力，怎么可能做不好项目？”
通过合作来减少拿地资金，保证现金价值的最大化，亦是万科寻求土地合作的考量因素。在长江证券（000783）与万科的一份交流材料中，万科高层就坦言“目前有2/3项目是合作的，也是为了减少对银行的依赖。”
- 【 打印 】 【 关闭 】
- 免责声明：
本网转载内容均注明出处,转载是出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
如需免费更正、修改或补充信息，请联系我们： shanghai@haozhai.cn
豪宅之家网站热线服务电话： 021-58207097
