预售房制度：应兼收并蓄
http://www.haozhai.cn 文章来源: 经济参考报 2010-03-19 09:52
法国：严格管理预售款
根据法国法律规定，在购房合同签署之前，开发商是不可以挪用、转让或扣押定金的。购买预售房是根据工程进度分期付款的。
定金的支付方法为：不超过一年的工程，付买卖价格的5％；工程为两年付2％；超过两年，不用支付定金。购买预售房的付款方式必须分期进行：房基建好交付35％；建房封顶交付70％；所有基本设施工程结束交付95％；剩下的5％交付房产时付清。这最后5％的款项主要是在移交房产发生纠纷时，用作抵押金以确保卖主按规定执行合同。
卖方逾期未移交房产。在期房买卖合同里，必须写明工程期限以及拖延交房的罚金。作为卖主，从房地产移交之日起一个月之内，必须对售房后一切表面的瑕疵承担责任。
建筑公司则在交付房产后一年之内，保证所建房屋处于良好状态。这方面的担保涉及建筑缺陷或不合格等。按法国民法典规定，建筑公司对不涉及建筑主体的设施，如门、窗、管道、厨卫设备等，在交房两年之内承担责任。对于主体建筑，如不合格牵连到地质、建筑物本身、楼梯、天花板、下水道等，必须担保10年。
瑞典：通过专门机构管理商品房预售全程
在瑞典，所有新旧住宅商品房的所有权和居住权都属于住宅居住权协会，并由其统一管理和出售。房屋开发公司也只有在经过该协会高标准的审核后，才有资格建造新商品房项目并在协会的全权委托下开展商品房预售。
在瑞典，建造商品房项目所需的资金全部由开发商承担，而购买居住权的瑞典人则需要成为住宅居住权协会会员，向协会提交购房申请和相关经济税收证明等。获得协会认证成为会员后，购房人可以向银行递交贷款申请和购买居住权商品房项目详细情况等，而银行则在房屋全部建好、购房人和开发公司签署了正式购房协议后才会放款。
在所购居住权的商品房交房领取钥匙的前14天内，购房人需要把预购订金以外的房款全部交付给开发商。随后，开发商将房屋大产权和所有居住权都转移到住宅居住权协会名下，协会会把获得银行贷款的购买人居住权转移抵押给银行。
日本：建立预售房市场风险分担机制
日本的预售房市场比较稳定，已经形成了一套行之有效的风险分担机制，大大地降低了预售房消费者的风险。
1952年颁布实施并经过多次修改的《宅地建筑物交易法》是目前日本唯一一部规范预售房交易的法律。该法规定原则上禁止房地产交易业者出售预售房。但是，为促进房地产业健康发展，在完成“预售房定金保全措施”的前提下，获得政府部门建筑许可的预售房允许交易。这项规定旨在保护不熟悉房地产交易情况的普通小消费者的权益不受侵害，房地产公司之间的预售房交易则不受该项规定限制。
“预售房定金保全措施”具体内容为，在买主和房地产商签订预售房的交易合同时，房地产商须向金融机构申请买主定金的担保或保险，金融机构须将担保或保险的保证书提交给买主。此项制度是为了防止房地产开发商倒闭等造成消费者的财产损失，保证消费者的定金能够返还。
不过该规定虽然有效分散了各方承担的金融风险，但日本预售房市场同样存在着住宅面积缩水、装修、噪音、阳光和周边环境等方面的纠纷。为此，日本国土交通省规定，房地产商在出售预售房时，有义务向消费者说明房屋交付使用时的详细情况，同时着手制定了说明事项的详细指标。
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