预售房制度：应兼收并蓄
http://www.haozhai.cn 文章来源: 经济参考报 2010-03-19 09:52
新加坡：购房者按施工进度分期支付房款
新加坡的房屋预售制度是一种预定制度，对开发商和购房者的买卖行为都有要求，特别是对购买者按施工进度分期支付房款的比例作出了详细规定。
在新加坡，开发商只有在获得政府批准的建房计划和销售许可后才能开始售卖期房；开发商在房屋买卖活动中也必须使用统一格式的买卖合同书；另外客户支付的购房定金，以及所有建房贷款必须存入银行的房屋项目账户，该账户的所有提款必须与房屋建设相关。
另外，新加坡详细规定了购房者按照施工进度分期支付房款的比例。签订房屋购买合同后，购房者总共支付的预付款比例应达到20％；完成地基后再交10％；完成整体框架后交10％；砖墙，房顶，电线铺设、水管、门窗安装，车库、道路和排水系统等完工时分别交5％；确定无他人占用该房后交25％；最后确认所有项目建成时交15％。
巴西：制定指导价格规范预售房销售
巴西商品房销售普遍采用预售房方式，但是由于政府和行业协会每年根据地产市场的变化情况制定指导价格，从而对地产商的预售房销售起到了指导和规范作用。
巴西政府和行业协会代表每年举行会议，确定第二年城市中各区域房地产价格的变化幅度。对于政府来说，这是征收地产税的依据；对于行业协会来说，则是地产商从政府手中拿地乃至制订销售价格的根本。以巴西利亚为例，位于城郊的塔瓜亭加区的地皮价格约为每平方米900雷亚尔(1美元约合0.87雷亚尔)，销售价格则不得高于每平方米4000雷亚尔。地产公司可以根据政府和行业协会的指导价格定价，不同楼盘的价格相差不大。
巴西盖房工期长，通常从动工到最后交房需要5年以上时间。购房者在确定购买预售房时，与建筑商签署房贷协议，每月按照国家制订的标准向地产商交纳月供，低至一个月仅需数十雷亚尔；而在交房时，则与银行签署新的贷款协议，将未偿还的金额从地产商处转移至银行处。购房者在交房前反悔，需向地产商交纳相当于房款10％—30％的罚金。此外，地产商对于所建商品房承担5年质量保障义务。
我国商品房预售制主要弊端
我国商品房预售制度与海外各主要经济体相比，最大的差异有两点，一是在房屋成交之前交付全部房款。在我国，购房者与房地产开发商签订预售合同，交付订金后，即申请银行按揭交付全部房款，这离房屋正式交付一般还有几年的时间。
二是预售资金不由第三方保管。在我国，预售房屋款项直接一次性交给了房地产开发商，没有第三方对预售资金进行监管，保证该资金专项用于房屋建设。
这种预售制的弊端逐渐暴露。
- 【 打印 】 【 关闭 】
- 免责声明：
本网转载内容均注明出处,转载是出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
如需免费更正、修改或补充信息，请联系我们： shanghai@haozhai.cn
豪宅之家网站热线服务电话： 021-58207097
