预售房制度：应兼收并蓄
http://www.haozhai.cn 文章来源: 经济参考报 2010-03-19 09:52
行业门槛降低致使产业恶性膨胀
商品房预售制度降低了房地产业的门槛，开发商只要拿到预售许可证，便可以将融资和销售融为一体，通过购房者的按揭贷款获取大量资金，同时把风险转嫁给消费者和银行。巨额的行业利润刺激了房地产业的恶性膨胀，加上一些期房投机行为，容易造成资产泡沫，削弱了国家宏观调控措施的有效性。
信息不对称加大购房者风险
商品房预售市场，开发商和购房者掌握的信息严重不对称，加大了购房者的风险。购房者的银行按揭贷款一次性无条件地划拨给开发商，缺乏第三方监管，可能导致开发商出现携款潜逃、挪作他用、降低建设质量等诚信问题，以及不能按期完工等经营问题，而开发商在拿到预售款、提前回收大部分成本后，又可能捂盘惜售推动房价上涨，购房者面临着较大的风险。
应从五方面着手对我国现行预售制进行改革与完善
商品房预售作为国际通用而可行的商业销售形式，本身是没有问题的。我国商品房预售制度是在房地产起步初期为解决开发商融资问题、刺激商品房供应而制定的，由于缺乏配套的监管和惩罚机制，预售制度存在根本缺陷，已不能适应现阶段房地产业发展。但退出预售制条件尚未成熟，城镇化进程中的我国房地产市场整体仍处于供不应求的状况，取消预售制度势必提高开发商融资门槛，导致短期内房地产供应量紧张，甚至将加剧房价上涨。
我们建议应以建设性的眼光看待预售管理，对现行预售制度进行全面改革。为避免房地产市场出现大起大落，应坚持循序渐进的原则从五个方面对现行体制加以改革和完善。同时建议设立试点取消预售制，以考察市场反映。充分发挥市场机制的调节作用，让房地产业回归市场。
引入企业信用评级体系实施差异化按揭管理
我国房地产市场中，按揭放款标准基本上与企业信用程度无关。因此有必要引进企业信用评级体系，建立企业信用档案。对不同信用程度的企业实行不同的按揭政策。对企业的违规行为，通过降低信用评级进行惩罚。对于信用等级不符合要求的企业，严格控制按揭贷款发放。
对于开发商和购房者信息不对称而造成的风险，建议明确开发商的信息披露义务，从法律和制度规范上改变购房者信息劣势的地位，避免开发商误导消费者。还应建立配套的信用监督和失信惩戒制度。
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