预售房制度：应兼收并蓄
http://www.haozhai.cn 文章来源: 经济参考报 2010-03-19 09:52
建立预售资金第三方托管制度
针对开发商挪用预售资金的现象，引入预售资金第三方托管制度，提高开发商获取预售资金门槛，加强对预售款的管理。
也可借鉴欧美经验，验收交房后再把全部购房款交给开发商。但要避免“一刀切”，为防止对开发资金链造成巨大冲击，应坚持渐进原则。可逐步推迟银行发放个人房贷的时间，在过渡期内每年推迟2个月，经过5—6年，最终实现房屋完工后发放个人房贷的新制度。
明确预售制惩罚机制
商品房预售制存在的根本性缺陷在于立法仅仅设立了预售制度，却对法律条款的规定没有指定相应的制裁和监管措施，导致制度无法得到贯彻。
预售制把开发商的投资风险不合理地转嫁到消费者和银行身上，制度设计侧重于保护房地产开发商的利益，而忽视了消费者的合法权益。为规范房地产市场，应建立明确的处罚标准和处罚措施，对不守信用、屡次违规的房地产开发商进行处置。事前要对开发商的资金状况、信用度和实力进行审查；工程开工后，要检查是否按合同要求进行施工；交房时，要有相关机构监督开发商公平、公正与购房者的房屋交接。
引入房地产工程担保制度
针对“烂尾楼”和房地产开发商由于资金链断裂破产而导致购房者损失惨重的情况，建议引入房地产工程担保机制。规定开发商启动工程前必须取得银行、专业担保公司或政府相关部门的担保，一旦出现开发商未按合同约定完工的情况，由担保人负责。由此，形成优胜劣汰的良性机制。
建立工程担保制度，担保机构将对开发商的资质等级、企业信誉、履约记录和财务状况等严格把关，以规范市场行为，强化开发商守信遵约。
推进房地产金融品种创新
预售制实施之初就是要解决开发商的融资难问题，增强资金利用率。由此暴露出我国房地产资本市场的制度缺陷是房地产开发依赖于银行信贷，缺乏健全的房地产金融支撑，使商品房预售制成为房地产开发商融资的主要手段。
应积极推进我国房地产金融体系的建立和完善，支持房地产企业参与金融市场创新，加强房地产信托业务及房地产基金和房地产证券化建设。积极拓宽房地产企业的自主融资渠道，提供相应的政策支持，鼓励房地产企业优化资本结构，保持财务稳健。
预售制许可制度的确立，与我国房地产市场发展进程密切相关。预售制在房地产企业处于起步阶段的特殊时期确实为刺激房地产发展、扩大商品房开发规模方面做出了巨大贡献。但随着房地产市场日渐发展，预售制存在的根本缺陷带来了很多问题而备受诟病。
可尝试进行取消预售制的试点，如果取得积极效果再逐步推广。试点应先从供需关系较为平衡的二三线城市开始，根据不同区域市场的实际状况循序渐进，给开发商一个短暂的过渡时期。
- 【 打印 】 【 关闭 】
- 免责声明：
本网转载内容均注明出处,转载是出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
如需免费更正、修改或补充信息，请联系我们： shanghai@haozhai.cn
豪宅之家网站热线服务电话： 021-58207097
