预售制度五处大变革

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 星岛环球网　　 2010-03-19 10:03

　商品房预售作为国际通用而可行的商业销售形式，本身是没有问题的。我国商品房预售制度是在房地产起步初期为解决开发商融资问题、刺激商品房供应而制定的，由于缺乏配套的监管和惩罚机制，预售制度存在根本缺陷，已不能适应现阶段房地产业发展。但退出预售制条件尚未成熟，城镇化进程中的我国房地产市场整体仍处于供不应求的状况，取消预售制度势必提高开发商融资门槛，导致短期内房地产供应量紧张，甚至将加剧房价上涨。
　　我们建议应以建设性的眼光看待预售管理，对现行预售制度进行全面改革。为避免房地产市场出现大起大落，应坚持循序渐进的原则从五个方面对现行体制加以改革和完善。同时建议设立试点取消预售制，以考察市场反映。充分发挥市场机制的调节作用，让房地产业回归市场。
　　引入企业信用评级体系实施差异化按揭管理
　　我国房地产市场中，按揭放款标准基本上与企业信用程度无关。因此有必要引进企业信用评级体系，建立企业信用档案。对不同信用程度的企业实行不同的按揭政策。对企业的违规行为，通过降低信用评级进行惩罚。对于信用等级不符合要求的企业，严格控制按揭贷款发放。
　　对于开发商和购房者信息不对称而造成的风险，建议明确开发商的信息披露义务，从法律和制度规范上改变购房者信息劣势的地位，避免开发商误导消费者。还应建立配套的信用监督和失信惩戒制度。
　　建立预售资金第三方托管制度
　　针对开发商挪用预售资金的现象，引入预售资金第三方托管制度，提高开发商获取预售资金门槛，加强对预售款的管理。
　　也可借鉴欧美经验，验收交房后再把全部购房款交给开发商。但要避免“一刀切”，为防止对开发资金链造成巨大冲击，应坚持渐进原则。可逐步推迟银行发放个人房贷的时间，在过渡期内每年推迟2个月，经过5—6年，最终实现房屋完工后发放个人房贷的新制度。
　　明确预售制惩罚机制
　　商品房预售制存在的根本性缺陷在于立法仅仅设立了预售制度，却对法律条款的规定没有指定相应的制裁和监管措施，导致制度无法得到贯彻。
　　预售制把开发商的投资风险不合理地转嫁到消费者和银行身上，制度设计侧重于保护房地产开发商的利益，而忽视了消费者的合法权益。为规范房地产市场，应建立明确的处罚标准和处罚措施，对不守信用、屡次违规的房地产开发商进行处置。事前要对开发商的资金状况、信用度和实力进行审查；工程开工后，要检查是否按合同要求进行施工；交房时，要有相关机构监督开发商公平、公正与购房者的房屋交接。
　　引入房地产工程担保制度
　　针对“烂尾楼”和房地产开发商由于资金链断裂破产而导致购房者损失惨重的情况，建议引入房地产工程担保机制。规定开发商启动工程前必须取得银行、专业担保公司或政府相关部门的担保，一旦出现开发商未按合同约定完工的情况，由担保人负责。由此，形成优胜劣汰的良性机制。
　　建立工程担保制度，担保机构将对开发商的资质等级、企业信誉、履约记录和财务状况等严格把关，以规范市场行为，强化开发商守信遵约。
　　推进房地产金融品种创新
　　预售制实施之初就是要解决开发商的融资难问题，增强资金利用率。由此暴露出我国房地产资本市场的制度缺陷是房地产开发依赖于银行信贷，缺乏健全的房地产金融支撑，使商品房预售制成为房地产开发商融资的主要手段。
　　应积极推进我国房地产金融体系的建立和完善，支持房地产企业参与金融市场创新，加强房地产信托业务及房地产基金和房地产证券化建设。积极拓宽房地产企业的自主融资渠道，提供相应的政策支持，鼓励房地产企业优化资本结构，保持财务稳健。
　　预售制许可制度的确立，与我国房地产市场发展进程密切相关。预售制在房地产企业处于起步阶段的特殊时期确实为刺激房地产发展、扩大商品房开发规模方面做出了巨大贡献。但随着房地产市场日渐发展，预售制存在的根本缺陷带来了很多问题而备受诟病。
　　可尝试进行取消预售制的试点，如果取得积极效果再逐步推广。试点应先从供需关系较为平衡的二三线城市开始，根据不同区域市场的实际状况循序渐进，给开发商一个短暂的过渡时期。
　　(执笔：新华社经济信息编辑部徐蕊高攀参与调研人员：新华社驻北美总分社王艳红新华社驻亚太总分社苏晓新华社驻东京分社刘浩远报道员赵新利新华社驻多伦多分社施蓉新华社驻柏林分社郇公弟新华社驻伦敦分社郭瑞新华社驻斯德哥尔摩分社和苗新华社驻新加坡分社新华社驻莫斯科分社赵志鹏新华社驻巴西利亚分社陈威华赵炎新华社驻巴黎分社马环宇报道员孙寒光)

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