部分区域已现“商住倒挂”

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 新闻晨报-季宝红　　 2010-03-19 11:27

    目前，住宅市场热闹，与之形成鲜明对比的是商业楼宇的清淡。

　　普陀长征板块、浦东金桥板块等相对优越的区域中写字楼、住宅售价倒挂明显。如金桥在售写字楼联创国际的售价为13000-17000元/平方米，而同区域的金桥瑞仕花园网上参考价则为28000元/平方米。另外，位于苏州河畔黄金地段的商铺华森商务广场如今售价为2万元/平方米，位于其附近的嘉里不夜城 (论坛 新闻)卓悦居 (论坛 新闻)（西区），同样临近苏州河，迄今最高售价却已达2.8万元/平方米。
　　国外发达国家中，相近地段的商业地产项目售价普遍要比住宅项目高出30%左右。当住宅售价高于写字楼价格时，便被业内称为“价格倒挂”。

　　税费导向促成“倒挂”

　　倒挂现象产生的根本原因，是住宅转让的税赋低，而转让商用住房的税赋很高。

　　投资非居住用房实际缴纳的税收大约为总增值额的50．5％，投资获利的一半都缴纳税收。

　　这使很多企业宁愿租赁，而不愿购买商业楼宇。

　　第二：是因为商用办公楼受实体经济影响大，在全球经济整体不振的情况下，投资者不敢轻易投资。对部分的投资客来说，注重的还是眼前、短期内的回报率，往往都会去投资比较能体现出价格优势的住宅，相对于商业来说，由于转让税赋高，所以乏人问津，造成上海楼市“商住倒挂”的现象。

　　鼓励企业买办公楼

　　“商住倒挂”长期存在，不利于实体经济发展，对企业选择办公楼场地造成很大制约，而如果税费政策能够改变，对改变这一现象，将起到很好作用。

　　首先，可以鼓励企业购买办公用房，促进企业增加固定资产投资；也可以鼓励企业建立研发机构，加大研发投资，使企业提高产品技术水平，增强产品的核心竞争力；同时，企业有恒产才有恒心，增加企业永续经营的信心，减少无固定经营场地，破产倒闭后债权债务无法处理的现象。

　　第二，降低写字楼转让成本，有利企业根据经营状况扩大或缩减开发面积或办公区域。也有利于鼓动民间投资，鼓励民间资本流入第三产业、服务贸易范围中来。

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