2010地产转型元年最彪悍的4种中国式地产模式

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 理财周报　　 2010-03-22 14:34

中国特色的商业模式

　　这就是中国特色的市场逻辑。

　　中国的逻辑是有很多特殊的，比如说，房价收入比已经非常畸形了，地产能照样万马奔腾。是什么使得房价居高不下呢？你看看上周北京诞生的地王就知道了，大量成本低廉、势力庞大、后顾少忧的央企资本，让中国的地产价格杠杆变形了。

　　在上述公式中，可以做出几个转型的推导，这也是美国几大地产商的转型路径：要么是像Centex通过产业化提高周转率，再通过细分化市场苦苦守住住宅市场，要么像Horton那样通过连锁销售的模式那样压缩成本提高利润率，要么像Lennar转向金融服务商和商业地产，提高资金周转效率，要么像BXP一样转型做商业地产，专注与产品利润提高和内涵挖掘。

　　这就是目前万科和金地所努力的几个方向。

　　但是正如上图所示，官方资本和国有土地，所衍生出的地产资源分配路径迥异于美国，也与香港完全不同。

　　在这二者构成的框架下，资金和土地成本降低，周转压力小，因而中国可能难以出现广泛的金融地产，住宅产业化也有相当难度。

　　目前已经形成的具有强劲生命力的模式，将在一段时间代表着重要方向。

　　一是，央企集团，以中国建筑为典型，整合建筑和地产，甚至可能及其他，类似于美国Centex；

　　二是，城投模式兴起；

　　三是，大型地产商与地方政府合作，绑定型的综合性社区或园区地产，将成为一个趋势，比如招商地产与地方合作而成的“工业地产”，华侨城的旅游地产，保利地产和万科筹备进入的老年地产等等。

　　而商业地产，毋庸置疑将获得广泛的发展，这不但是城市化发展的需求，更是中国特色的地产环境下的市场需要。由此构成的地产服务行业，会逐渐走上前台。

　　同时，我们可以预见到一些衰亡，那将大量发生在如下区间：无资金实力的中小开发商、不转移到次级市场的一线和二线住宅开发商、商业地产比例过重而融资渠道有限或周转效率极差的企业。

　　最后是死死守在住宅开发领域，而没有任何商业模式对冲的无论大中小型公司。

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