朱大鸣：写字楼前景堪忧
http://www.haozhai.cn 文章来源: 北京写字楼信息网 2010-03-23 09:27
在这轮国家金融海啸造成全球经济滑坡的形势下，在中国楼市持续低迷一年之际的08年底，然而09年的楼市回暖使得住宅地产市场春意盎然。但即使这样商业地产还是非常低迷，特别是写字楼。
危机之下，几乎没有一个行业能够摆脱经济下滑带来的灾难，只是影响有多深而已。
无可否认商业地产，这里主要指办公楼市场，对于经济形势变坏敏感度极强。从国内的一线大城市北京、上海等来看，表现尤为明显。办公楼市场从供不应求转向供大于求，国际国内外经济滑坡，高端办公楼市场的租赁行情普遍看跌。
外部环境的恶化，特别是美国金融市场崩盘拖累了全球金融机构的发展，这将对上海写字楼市场特别是浦东的写字楼市场产生巨大的影响，因为众所周知浦东写字楼的最大用户就是中外金融机构。所以业主们更加愿意提供优惠的续租条件以留住现有的主要租户，并确保到期的物业有下家接手。
以往，上海的甲级写字楼市场一直是非常坚挺的，但目前办公楼租金持续下跌，空租率也持续下滑。来自世邦魏理仕２日发布的报告显示，今年第二季度上海办公楼平均租金报价为每天每平方米７．０５元，环比下跌４．６％。而今年上半年，上海办公楼平均租金报价已下跌１１．０％。今年下半年上海将有６３万平方米的办公物业上市，从而使今年的全年供应量达到８８万平方米，为２００４－２００８年五年间平均供应量的１．５倍。
由于受外围经济的影响，北京、上海等地的在写字楼市场,国际性大公司也不得不缩小对09-10年办公楼的开支预算，对未来的租赁面积明显减小。许多公司不得不搁置写字楼扩张计划,租户将倾向于暂缓实施长期计划而偏重短期内财务节约，一些中小型公司突然之间倒闭现象也不为少见，造成业主措手不及。行业中咨询经纪类公司、金融投行类公司、电子商务公司、外贸出口公司变现尤为明显。不少公司在撤离CBD区域以减少商务租赁成本，这对非CBD区域的写字楼无疑是利好，但这类地区租金也难以提升。
写字楼市场目前是在困难期，主要还是外围经济低迷与国内实体经济还没有复苏，但对于写字楼市场的未来的展望，我们应该持有谨慎乐观的态度。我们可以回顾历史来看待整个写字楼市场。
在九十年代初、中期，在房地产开发前期阶段，上海的许多重要商圈都被香港及境外的地产商所拥有，在南京西路、淮海路、外滩商圈、陆家嘴金融圈等等。港商凭借雄厚的资金实力与驾轻就熟的商业运筹经验，在上海这种不可复制的铂金地段，先入为主拿下地块，然后通过几年的运作，一座座商业、写字楼、宾馆拔地而起，如香港广场、金钟广场、时代广场、恒隆广场、中信泰富、嘉里中心等。然而在当时业内国人的眼里，认为这些外资不会快速赚钱，前期投资大，回报慢，资金占用周期长。而且在整个九十年代里，商业、写字楼物业并不是香饽饽，出租率很低，甚至被套牢。
回过头来，再从现在的时点看这些商业地产，业内无不为止感叹，它们占据了上海黄金商圈的战略要地，其丰厚、稳定的收益是后人追至莫及。与此同时，在九十年代与本世纪初，国内地产商凭借自己的人脉与土地资源优势，迅速在住宅地产领域快速扩张，完成了原始积累，从几百万至几千万的初始资金，一跃变为亿万乃至上百亿富商，一个个地产神话就此诞生。
其理由是，其一，出售型办公楼在04年--07年这段住宅楼市疯涨时期，涨幅明显滞后。要不是今年的国际金融海啸带来的冲击波影响的话，办公楼市场无论是售价与租赁价格还是明显看涨的。
其二，在国内开发商受市场低迷、资金链紧张，对于未来经济比较悲观之时。境外投资者还是比较看好亚洲包括中国、印度等新兴市场。境外机构正虎视眈眈，积极备战，准备资金从而来抄中国楼市的大底。在目前全球经济低迷的背景下，亚洲仍是相对更受企业青睐的地区，众多企业仍计划在该地区进行扩张，不过扩张步伐有所放缓。
其三，从战略地位来看，北京作为中国的首都，上海未来世界金融中心的地位一旦确定，随着国际地位与经济地位的不断提高，商业地产的增值空间更为显现。特别是从长期来看，随着人民币的升值，国际资本无不虎视眈眈，抢滩重镇无疑是这些国际资本的最大愿望。
其四，对于房地产企业来说，持有商业地产能够使企业进一步持续发展。许多大型房地产企业都盼望上市，那么持有商业地产就使企业经营处于一种稳定的投资回报状态中，现金流不会大起大落，企业财务报表所显现的是一种稳健态势。从近几年一些内地房地产企业赴港上市的表现来看，公众投资者对房地产企业评判标准要么大量持有土地，要么看该企业是否持有商业不动产，如商铺商场，写字楼，酒店式公寓、宾馆酒店等经营性物业。
其五，使企业资产更有质量。持有整栋写字楼，企业不需缴纳高昂的税收，资产的含金量更高。商用物业通过良好的出租与经营，每年拥有良好的投资回报，又可以及时兑现现金流。企业通过资产评估，向银行融资商用物业经营性贷款，既可以扩大再生产，有不失资产其保值、增值。所以持有优质的商业物业不失为一种经营良策。
经济有它的自身规律，一旦萧条与萎缩了，就像病人一样并不是一剂良药就能迅速治好的。要想在短期内迅速扭转当前商业地产低迷的局势，并不是一朝一夕的事。为了振兴商业地产信心，建议管理层在刺激住宅市场的同时，也同样要照顾商业地产低迷的现状。
政策不是一成不变的，对于当今整个经济低迷，在政策上可以作出调整，建议取消限外令，让外资无论是机构还是自然人，可以投资商业地产及高档公寓；在交易环节上大力降低商业地产的交易税及各类行政收费，以提高二手商业物业的流通性，增加投资者对一手商业物业投资的积极性。
总之，中国的房地产发展的将来，总会像西方国家一样会趋于饱和，房地产企业必须向多元化方向发展。持有商业物业在短期来看，投资汇报率不显眼，但通过一段中长周期的持有，从它的增值率与区域的不可再生来看，回报率是不可估量的。
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