房地产问题根本解决之道
http://www.haozhai.cn 文章来源: 《学习时报》 2010-03-23 09:31
近些年来，房价问题成为了当今中国最受关注的社会敏感问题之一，起落高低牵动着方方面面的神经。房价的起落高低事关百姓民生和政府税收，事关土地资源和资金资源的利用与合理配置，事关社会的金融安全与平稳运行，事关社会利益分配格局的变动，事关经济发展和社会和谐的大局。房价问题既引起了全社会的高度关注，又引发了不同群体的巨大争议和分歧。
房地产政策与房价的博弈是现行房地产政策局限性的反映
由于房价的起落高低与政府的房地产政策高度相关，因此，社会不同群体有关房价的争议和分歧自然就扩展到政府的房地产政策上来。全球金融危机爆发之前，大中城市特别是一线城市和沿海城市的房价猛涨，政府出台多项政策调控房价，抑制房价过快上涨。全球金融危机爆发之后，房价出现大幅下滑，政府迅速改变政策调控方向，出台多项优惠措施，把稳定房价作为应对全球金融危机冲击的重要方面，而随着中国经济增长率先呈现出V型回升势头，房价也从2009年下半年开始节节攀升，有些地区比如海南的房价出现疯涨局面，随之政府房地产政策的调控取向又转变为抑制房价过快上涨。政府房地产政策与房价之间如此反反复复的博弈，就像一出“猫捉老鼠”的游戏，这充分说明政府的房地产政策直接把调控房价作为其主要的政策目标存在很大的局限性。
住房需求的二重性决定房地产发展的二重性
与我国的经济体制由计划经济体制向市场经济体制的转变相适应，住房制度也已经初步实现了由计划配给制向走市场化和产业化发展道路的转变，房地产业获得了快速发展，全社会的总体住房条件有了较大改善，人均住房水平有了较大提高，这是值得充分肯定的。与此同时，我们也应该看到，我国住房制度在走向市场化和产业化的进程中，出现了两个突出的问题：一是房地产业本身的市场化机制还很不规范、很不完善、很不健全。二是我国住房制度走向市场化和产业化的过程是与我国整个市场化进程中社会财富和收入分配差距迅速扩大的过程紧密联系在一起的，过高的房价不仅与相当一部分社会成员的较低收入形成尖锐矛盾，而且还在某种程度上成为加剧社会财富和收入分配差距的重要因素。
在社会主义市场经济条件下，在我国社会财富和收入分配已经形成过大差距的情况下，人们的住房需求的性质变得相当复杂，最突出的表现为全社会的住房需求越来越具有低层次性与高层次性并存的二重性。住房需求既是一种刚性强的低层次的基本的生存需求，又是一种收入弹性极大的高层次的兼具社会性、精神文化性、奢侈性的复合性需求。帝王将相住的宫殿与平头百姓住的茅舍之间的反差，是前者吃的山珍海味与后者吃的粗茶淡饭之间的反差不可同日而语的。正是由于这种巨大的反差所产生的强烈冲击，《红楼梦》中那位初入荣国府的刘姥姥才被震撼得“头晕目眩”，“身子就象在云端里一般”。全球首富比尔·盖茨可以穿着很普通的T恤和牛仔裤，但其座拥的价值几千万美金的别墅豪宅却是普通的蓝领工人无法望其项背的。在一个社会差别和财富收入分配差距很大的社会里，住房水平的差距最能反映富贵和贫穷之间的差距。富人与穷人在“住”的方面的差距大大超过了其在“吃”和“穿”方面的差距，两者之间几乎是难以比拟的，古今中外概莫能外。这一基本事实充分体现和证明了住房需求所具有的这种低层次性与高层次性并存的二重性。
作为满足人们生存需要和基本生活需要的低端住房需求具有极大的收入刚性和社会价值刚性。首先，任何一个家庭，不论其收入水平是多少，都应该有一个基本的栖身之所，否则，社会就会产生像吉普赛人那样过着居无定所流浪生活的社会群体，这就是低端住房需求的收入刚性。其次，由于低端住房需求是人的基本生活所必需，因此，能不能满足这种低端住房需求就直接关系到一个社会对基本人权的保障水平，实现“居者有其屋”自然就成为体现社会主义的基本社会公平的价值底线，不允许出现像印度社会那样的无家可归群体，这就是低端住房需求的社会价值刚性。人们的住房需求一旦脱离低端层面之后就会发生质的变化，其收入弹性将迅速扩大，人们的住房需求也随着其收入和财富增长而快速增长，住房需求随着人们的收入和财富差距的扩大，越来越趋向多样化、差异化和个性化，并日益趋向物质需要、社会文化需要、精神审美需要三位一体的高端复合化。
住房需求的二重性是社会成员住房需求差异过度分化的结果，而社会成员住房需求的过度分化又是社会成员收入及财富分配差距不断扩大的产物。因此，社会分配差距越大，社会成员住房需求分化越大，住房需求的二重性也就越严重；住房需求的二重性越严重，低端住房需求与高端住房需求之间的矛盾就越突出。
住房需求的二重性决定了房地产发展的二重性，具体表现为房地产行业既具有一定的社会公益性又具有一定的经济产业性。由于低端住房需求具有极大的收入刚性和社会价值刚性，这种刚性的需求不是市场所需要的有购买力的“有效需求”，这就不可避免地会导致市场失灵，市场不会自发产生能够与其相对应的有效供给。因此，如果仅仅把房地产行业纯粹作为一种支柱产业来定位和发展，就不可能解决好现实中客观存在的极具刚性的低端住房需求这一难题；反之，如果仅仅把房地产行业纯粹作为一种社会公益事业来定位和发展，那就等于又重新回到了计划经济体制下福利住房制度的老路上去，这不仅不符合社会主义市场经济发展的大方向，而且实践早就证明，在多样化、差异化和个性化且收入和财富弹性极高的高端住房需求领域，同样不可避免地会存在政府失灵和计划失灵问题。否定房地产行业的社会公益性，把房地产行业纯粹作为一种经济产业的观点是错误的；否定房地产行业的经济产业性，把房地产行业纯粹作为一种社会公益事业的观点也是错误的。综上所述，现阶段促进我国房地产行业健康发展的科学性基础就在于，正确区分房地产行业的公益性和产业性，妥善处理好公益性和产业性之间的相互关系，协调好公益性和产业性之间的矛盾，把房地产公益事业发展与房地产产业发展既区分开来又结合起来，满足全体社会成员日益增长的不同类型、不同层次的住房需求，实现经济发展与社会和谐的统一。
房地产发展的二重性决定发展思路和政策的二重性
如前所述，当前我国房地产发展过程中出现一些问题和矛盾，其主要根源就在于因国民收入分配差距过大而形成的房地产发展的二重性及其矛盾。由于对我国现阶段房地产发展的二重性及其矛盾缺乏明确的理性认识，导致房地产发展思路和房地产发展政策缺乏合理而清晰的逻辑。由于没有合理而又明确地区别房地产发展的公益性和产业性，所以我国房地产发展的目标定位比较模糊，由此进一步导致房地产发展政策的定位比较模糊，它既不是一个完全立足于房地产的产业性的产业政策，更不是一个立足于房地产的公益性的公共保障政策。比如经济适用房政策就是思路不清、目标模糊的典型例子。出台经济适用房政策的目的是为了解决城市中低收入群体的住房问题，其政策的性质本应该属于政府公共政策的范畴，但其政策思路中却包含有很多产业政策的成分，这种不伦不类的房地产政策的效果自然会大打折扣，其弊端在实践中已经显现出来，如房地产开发商钻政策空子，借经济适用房之名搞商品房开发；经济适用房的产权权属不清；经济适用房的房主在其收入水平提高有能力购买商品房后，其原来的经济适用房因转让或退出的通道不畅而成为包袱等。
政府调控房价之所以会陷入“涨跌两难”的困局同样是因为房地产发展的二重性矛盾所致。房价过高或涨幅过大，影响到中低收入群体的基本住房权益；房价偏低或降幅过大，又影响到经济增长速度和金融资产安全以及高收入群体的房产收益。在这种情况下，政府调控房价的政策自然就变成了一种“跷跷板”：当房价过高或涨幅过大成为二重性矛盾的主要方面时，政策取向的天平就偏向抑制房价；当房价偏低或降幅过大成为二重性矛盾的主要方面时，政策取向的天平就偏向支撑和稳定房价。然而通过调控房价并不能真正协调好房地产发展的二重性矛盾，而只能在低端住房需求与高端住房需求的矛盾、房地产发展的公益性和产业性的矛盾之中暂时维持一种很有限度、很脆弱的平衡。
充分认识房地产发展的二重性矛盾，是厘清我国房地产发展思路和制定房地产发展政策的理论依据和科学基础。实现我国房地产健康、持续、科学发展的根本方向就是以房地产发展的二重性矛盾为基本依据，将公益性房地产发展和产业性房地产发展明确分开，低收入群体和困难群体的住房问题作为社会公益事业交给政府（鼓励非政府组织及慈善机构参与）去解决，中高收入群体的住房问题作为重要产业交给市场去解决，构建职责明确、边界清晰、分工合理、有效衔接、相互支撑的促进房地产发展的公共政策和产业政策。
第一，加快制定以保障低收入群体和困难群体的住房权益为目标的住房公共政策，建立以政府公有廉租房为主体、非政府组织及慈善机构免租房为补充的住房保障体系。由政府出资建设公有廉租房，廉租房属产权清晰的国有资产。成立政府性住房保障机构或事业单位，负责公有廉租房的出租、管理与维护，向低收入群体和困难群体提供低价的、基本的、公益性的住房保障服务。鼓励非政府组织及慈善机构向特殊困难对象提供免租房。在建立了公益性的住房保障体系之后，低收入群体和困难群体的基本住房权益得到保障，这就从根本上破解了制约我国房地产发展的二重性矛盾。
第二，实现房地产发展的产业政策由房价调控型向综合导向型转变。在建立了完善的公益性住房保障体系的前提下，商品房房地产价格的高低和涨跌就不会影响到低收入群体和困难群体的基本住房权益，从而为房地产发展的产业政策实现转型奠定了坚实基础。在破解了制约我国房地产发展的二重性矛盾之后，政府不需要通过调控房价来缓解房地产发展的二重性矛盾，因此，应该把充分发挥市场机制的作用作为房地产发展产业政策的基础，商品房的房价变化应该主要由市场来决定，政府不宜再频繁、过度、直接或间接地调控和干预房价，房地产发展的产业政策主要转向解决房地产业发展过程中面临的产业外部性问题，如土地资源集约高效利用、节能降耗、低碳环保等。实现房地产发展的产业政策转型之后，政府也就顺理成章地从无论房价涨跌都两面受气的“涨跌两难”困局中解脱出来。
第三，对现有房地产政策进行认真梳理，按照政策属性和功能不同分别相应地归入公共政策和产业政策，取消经济适用房、限价房等政策属性和功能定位模糊的政策，转化现有产权不清的存量经济适用房和限价房。政府既可按适当价格购回存量经济适用房和限价房中属于房主的那部分产权，将部分存量经济适用房和限价房转化为产权完全归属政府的公有廉租房，也可向现有房主出售存量经济适用房和限价房中属于政府的那部分产权，将部分存量经济适用房和限价房转化为产权完全归属房主的商品房。
第四，推出鼓励中小户型和限制超大户型和别墅豪宅的财税政策。我国人多地少，土地资源相当稀缺，特别是在人口高度密集的大中城市的特定范围内，土地资源的供求关系更为紧张。在这种情况下，土地资源的公共性显著增加，实行鼓励中小户型和限制超大户型和别墅豪宅的财税政策，有利于高效、集约、节约地开发利用土地资源，保护社会公共利益。对于超过一定标准的超大户型和别墅豪宅征收高额累进制的土地资源占用税，并可将该部分税收作为政府实行以公有廉租房为主体的住房保障公共政策的稳定资金来源。政府将从高收入群体征收的税收转移到用于低收入群体和困难群体的住房保障，有利于缓解房地产发展的二重性矛盾，有利于缓解社会分配差距，从而形成了既有利于改善国民收入分配格局又有利于缓解房地产发展的二重性矛盾的内在协调机制。
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