以扩张性政策解决房地产结构性矛盾
http://www.haozhai.cn 文章来源: 东方网 2010-03-23 09:42
据上证报道，北京的官员警告说未来20年中国房价依然面临巨大上涨压力，并表示了要对过快上涨现象予以抑制。鉴于政府已连续表明收紧政策的态度，一部分业内人士预期楼市由此可能出现分水岭，价格亦将随之松动。
这种判断忽略了一个现实。历来针对房地产市场的调控，手段无非是利率、税率、土地要素，再进一步就是对于商品房供应环节的更广泛的直接干预。这种由一线市场到二线市场的一条线性管控，力图面面俱到，却并不一定能顺利实现去泡沫化，达成市场稳定的意图。2008年之前，我们也曾有过全面的、包抄性的紧缩，结果却出现了一种怪现象，就是政策越来越紧，房价越来越高。这是为什么？
一条线的收紧，往往是恶化了供给，从土地到金融到房屋增量供应，无不如此。举例来说，土地的调控，按照目前的政策，都是在收紧的，最近国土部的政策就是开发商拿地后必须在限定日期内缴纳不低于70%的地租，土地供应由之呈减量状态，土地成本必然迅速抬升，以致传导到终端房价上去。
货币政策延续了适度的宽松，但对于购房人来说基本无意义。因为牵一发而动全身，地价上去后，房价也跟着上去，购买者的借贷成本亦必随之上升，价格高企，借贷成本又哪里降得下来呢？
若要调控收效，笔者以为，下一步实际上应切实解决两大问题：扩大供给，分流需求。扩大供给，土地要素首先就不能卡得太死。土地一卡死，后面的一整个链条都将受到影响，"地王"接二连三，"楼王"也接二连三。现在政府规定，每个商品房项目必须配建一个高比例的低价位小户型商品房，但由于土地供应总量受到限制，总量不变，盘子就那么大，要么是低价房屋挤占商品房的量，要么就是商品房挤占低价房屋的量。那样，低价位房屋也面临一个价格追涨压力。
考虑到中国短期内很难迅速建立起一个发达的、独立于商品房体系的民生住房供应体系，所有住房问题短期内可能都需要在商品房市场内求解，对于调控者来说，也只能在商品房市场的有限空间里辗转腾挪。这就需要采取一种供给放开的策略。目前已经有一些现象很能说明问题，在北京等一些城市，当土地的放量同比大幅增加之后，地价在监测数据里显示是下降的。当然，这些土地的扩张性投放应只限于中低价位商品房。这种土地的供给放开，并不必要去担心开发商囤地成风，因为相关部门已明确限定了开工期限，况且土地放量在土地管理部门是一种在册管理，易于实时监控。现在就是一个执行力度的问题。
至于说到信贷投放和税收激励，这也只是一个结构性问题。更多的资金用于支持和激励开发商的建设，让他们有能力去扩大房屋供给规模和提高供给效率，这并无不妥。信贷闸门向投机者放开，大部分资金都流入炒买市场，这才是最可怕并且需要杜绝的事情。资金投放上的扩张，未必引发通胀隐忧，因为这种扩张是结构性的，它首先是投放到商品房开发环节，其次，它还应该再投向刚性需求环节。这种结构性的资金投放，应该是最安全的。
最关键的一点，还要培育多元开发主体，特别是民营开发企业对于房地产市场的参与。资源性要素供给增加，开发主体同时增多，竞争势必加剧，这就可以使市场出现理性的回归。
再说分流需求。
需求如何分流？目前商品房市场也分了层次，哪些需求适宜于进入哪一个价位和层次，这一点必须明确。统计部门和发改委在这方面可以做的工作，是统计城市居民真实收入和支付能力，进而与当地房屋价格对照，以支付比来确定哪些群体性需求可被纳入到相应层次的住房市场里去。当我们预估了可能存在一个多大并且是真实的需求量、以及需求结构具体又是如何，我们就可以相机而动去调整供给结构，使土地、金融甚至于财政层面向这些领域进行适应的供给扩张。
需求分流，并不像一些人所提倡或呼吁的那样，只是要求低收入者去找政府要保障，而不与市场相干，实际上这不全面。分流需求，首先需要政府主动在结构性供应扩张上下大力气。如果这一层面没有任何动静，而片面要求购买者群体做出自身的选择，是舍本求末的做法。当他们做出选择，却找不到相应的供给平台，或者相对应的市场体系里供给量始终处于被收紧状态，需求照样受制于渠道，无济于事。
在民生住房供给体系尚未成型的时候，笔者希望针对商品房市场的分层次供应体系能够率先建立，以便使之与相应的不同层次的需求相衔接。总之，只有着力解决结构性的矛盾，才能真正有效调控房地产市场。
（作者系房地产事务专栏作家）
延伸阅读：沪中低端楼市首现放量高端房成交进入休眠期东方网
继全市商品住宅成交量1月、2月环比都出现"腰斩"之后，3月上半月的成交量也仅有20万平方米出头，相比2009年3月同期减少50%。尤其是高端房，进入2010年以来，成交几乎进入休眠期，多个高端别墅区域出现"零成交"，销售单价6万元以上的豪宅项目今年以来的成交量仅是去年12月的36%。
不过，在上周，中低端市场供应成交却出现了首次放量。
高端市场深度调整
数据显示，2009年下半年，闵行马桥别墅区平均每月有10套左右的成交量，但进入2010年以来则几乎是"零成交"。板块内今年拿到预售证的某楼盘至今无人问津，原因是其网上报价达每平方米8万元，相比目前板块内每平方米4万元左右的售价整整高出一倍，使购房者对其未来升值空间和投资价值产生怀疑。
据佑威地产透露，近期四季雅苑出现大量撤单，还伴有客户纷纷退定金事件；黄浦外滩某楼盘1月第二批房源开盘至今仅有22套成交，与项目第一批房源开盘当天就全部售罄相比，成交仅不足三成，而近期网上房地产参考价格达到每平方米12.8万元；翠湖天地也受到了市场冷落，今年以来仅成交2套，上周翠湖天地嘉苑推出7000多平方米的公寓房，网上报价超过每平方米12万元。另外，佘山别墅区出现了一个"腰斩价"出售的项目，市值近3亿元的别墅折价以1.08亿元售出。分析人士认为，这2亿元的折价空间是否可以看作是开发商的纯利润？这不得不让人怀疑目前豪宅价格的水分有多少。他们认为，受售价偏高的影响，豪宅市场面临调整已在所难免。
上周供应增加近3倍
据搜房网统计数据显示，开春以来，上海商品住宅供应一直处于低迷状态，2月8日到3月14日最高周供应仅为5.8万平方米，但上周出现了开春后首次供应放量。数据显示，上周上海商品房成交2352套（剔除动迁房及配套商品房项目），共计22.3万平米，成交面积环比前周增加34个百分点；商品房供应面积为22.6万平米，环比前周大增277%。商品住宅成交1413套，成交面积为16.3万平米，环比前周成交面积增加55%；供应面积环比前周翻了近3倍，达到20.8万平方米；成交均价为每平方米20988元，环比前周下跌了2%。
佑威房地产分析人士认为，随着上周供应有所放量，成交也出现了一定增加。随着供应量逐步释放，房价将会是决定成交的主要因素。
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