上市盈利300亿负债超5100亿

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 东方早报　　 2010-03-25 15:27

截至3月23日，沪深两市共有67家房企发布年报，累计实现净利润接近300亿元,较2008年同期增长了七成左右。与此同时，这些公司负债总额却超过5100亿元，有56家公司债务总额明显增加，有32家资产负债率在70%以上。

上述数据表明，2009年是房地产上市公司大举借债、大力扩张、大笔赚钱的一年，经历了2008年的痛楚、担忧之后，开发商的好日子重新回来，又开始了“大口吃肉、大碗喝酒”的快意生活。

从很大程度上讲，房地产开发业，就是一个玩钱的行业。而中国绝大部分的开发商，自有资金并不雄厚，多数靠银行借款过日子。即便有些大型房企并不差钱，但在高价圈地、高速扩张的“军备竞赛”过程中，钱永远都不够花，通过高负债，借力高资金杠杆率，几乎成为国内房企的不二选择。

近几年国内房地产市场一而再、再而三地教育开发商，“人有多大胆，地有多大产”。且不说2003年到2007年全国楼市的持续上升期，但言2008年在国际金融危机与国内经济下行的双重压制下，我国房地产市场出现了近十年来罕见的低迷，此时以万科为代表的谨慎派房企，纷纷降低负债率，增加现金流，以准备“过冬”，而以保利为代表的央企，却不断融资，提速扩张，在全国诸多城市高调拿地。

后来的事实大家都已清楚。保利的逆势扩张，获得了大量的低价土地，储备了丰富的优质地块，从而在2009年楼市回暖之后，在项目开工量和销售量上异军突起，年度业绩和利润增幅远远超过万科等理性房企。另外还有一个典型案例，2008年下半年销售遇滞之后，绿城并未像很多上市公司那样对楼盘进行降价促销，反倒是以较高代价在境外融资，结果同样证明2009年绿城的房源充足，卖出了好价钱，同时也激励着宋卫平高调拿地。于是乎，绿城和保利一道，成为中国房地产开发老大宝座的有力竞争者。

从我国城市化进程、经济增长形势、人均收入增长、人口结构上考量，理性人士都无法否认我国房地产业还有十几年快速发展期，所以前些时候，连住房和城乡建设部部长都表态:我国住房价格还会再涨20年。在此条件下，开发商的好日子似乎还长。

然而，从本质上讲，房地产市场属于准资产市场，而任何资产价格，从来没有一涨十几年而不会下跌的情况。2008年8月至2009年2月，70个大中城市房价曾出现过半年的下跌。但相对于2007年和2009年房价涨幅，上述下跌基本上可以忽略不计。

就今年的短期而言，楼市调整、房价下跌，已成为大概率的事件。自去年12月开始的房地产紧缩式调控，已使今年一季度全国楼市再次体验了什么叫低迷。按此推理，随着市场的降温，2008年下半年那种让房企资金紧张、甚至是潘石屹喊出“房企百日剧变”的情形，会否发生，已经再次成为悬在诸多开发商、尤其是高负债率房企头上的“达摩克利斯之剑”。

都知道央企不差钱，所以3月16日，两会刚一结束，北京便有三块“地王”花落央企，但近日“78家央企被令退出房地产业”的紧张局势，让房企深切感受到此番调控，并非玩虚的。另外，国土资源部一再表态整治土地市场的乱象，甚至上海市将土地出让金的全部缴纳时间进一步压缩到一个月内，已使去年第四季度以来大手笔圈地的开发商感到资金也有些不顺手了。

香港地区的房地产市场，比大陆要成熟很多，一批香港地产商可谓经历过七八个上上下下的房地产市场周期，所以绝大多数港资地产巨头，都把资产负债率控制在50%以下，低至30%左右的绝非少数。皆因他们知道市场下跌时现金流的重要性，若当前大陆开发商动辄70%～80%的高负债率，遇到香港1997-2003年楼市危机，把小命丢掉，绝对是大概率的事。

去年下半年全国地价飙升、地王频出之际，房地产开发商中，也有个别忧心忡忡的地产商人，比如王石、潘石屹、易小迪等，而他们的共同特征是，都经历过1993-1994年海南地产泡沫的破灭，以及1998-1999年的楼市冬天。2010年，中国楼市注定是调整的一年，对于开发商而言，2009年的高利润不再，而2009年留下来的高负债，却是块“难啃的骨头”。明智者，当思降价促销，回笼资金顶要紧。

• 【 打印 】　【 关闭 】
• 免责声明：
  本网转载内容均注明出处,转载是出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
  如需免费更正、修改或补充信息，请联系我们： shanghai@haozhai.cn
  豪宅之家网站热线服务电话： 021-58207097