房地产：国资委对央企“太子”的保与压

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 中国房地产报　　 2010-03-30 15:46

我们应该以何种视角观察国资委的“劝退令”，我们又该如何看待国有资本在房地产行业的高歌猛进。当权力单位及生产资料透过央企大肆进入投资领域的时候，我们发现，这也许是中国的制度改革和经济结构调整的难于承受之重。

　　太多的疑虑与彷徨在渐进中丛生。虽任重，但道远。

　　“劝退”之颈

　　沉寂之下，暗流汹涌。

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　　“该干什么还干什么，投资部还在继续考察北京及外地的地产项目。”一家央企下属的地产公司人士对本报表示。

　　另据本报记者抽丝剥茧式的独家调查，国资委所指的78家央企范围初现端倪（见06版图表），同时，本报记者大量采访的央企人士及专家表示，何为市场化退出？剥离部分股权成为财务投资者、或者以变通手法以多级子公司间接控制算不算退出？目前仍留给市场太多的疑问。

　　就在78家央企观望气息浓郁的同时，一群意欲争夺央企地产剥离资源的“秃鹫”却已经盘旋于上空。

　　疑虑重重

　　据本报记者了解，在国资委发出“地产劝退令”之后的第一周，由于“事发突然”，本报记者采访的多数央企高层都在近日紧急开会讨论国资委的指示。不过，至于制定具体退出的思路及方案等还没有眉目。

　　实际上，更多的央企仍在观望状态中。“反正有78家，谁都不能例外，大家都在看别人在做什么。”一位央企负责人表示。

　　然而，在地产业务上颇有建树的中钢集团明确表示不愿放弃房地产业务。其经理办公室人员在接受采访时表示，他们在此前回复国资委的询问时表示希望继续从事房地产业务，因此对最终落选16家名单感到不解。

　　“劝退令”显然太过突然，大多央企仍不愿意放弃房地产这块“肥肉”。在一些业内人士看来，国资委如果没有更细致的方案和更严厉的措施，这场劝退或许将很难得到满意的结果。

　　“其实不用15天，央企5天就可以给出退出方案，难题在于是否能行之有效地履行这些方案。”一位接近央企的人士表示。

　　事实上，不仅众多央企形色暧昧，国资委在急匆匆的“当头棒喝”之后，态度也开始稍有缓和。3月22日，国资委副主任邵宁在接受媒体采访时表示，即使央企不拿，地王还是会出现。非地产主业央企的退出，不会改变这些现象，也不会影响到房价。

　　谁在78家之列

　　当国资委宣布78家主业非房地产央企退出房地产之后，其下辖的127家央企马上被置于公众的放大镜下。尽管这78家央企的名单没有披露，但是国资委的界定标准是无论子公司还是参股，都可能被划进参与房地产开发之列。

　　据本报记者多方调查，能够明确查到有地产子公司或者参与过地产开发的央企达70余家，其中大部分与制造业有关，而交通、基建、能源、矿产类的央企也是开发房地产的主力军，特别是钢铁央企和民航企业几乎无一“漏网”。

　　以中钢集团为例，中钢投资为中钢集团的地产开发平台，拥有上海中钢房地产、浙江中钢置业、京津发展实业等多家跨区域的房地产公司；而宝钢集团则拥有外资入股的上海宝地置业、上海宝钢发展等地产运作平台。

　　除了这几家国资委旗下的钢铁央企外，很多地方国有钢铁企业也都是房地产开发的常客。

　　另一批房地产央企的主力军则是民航系，中航、东航、南航(600029,股吧)以及不在国资委辖内的海航、西南航空等都有房地产业务。由于航空公司间的激烈竞争，高利润的地产业务成为各家航空公司所倚仗的新增长点，加上航空公司在机场附近地块的获取中拥有独特优势，民航地产已经发展成为一支不可忽视的地产新军。

　　总体而言，除了“钢铁系”和“民航系”之外，记者所调查的多数央企房地产子公司籍籍无名，近年来在土地市场跟“地王”并无太多瓜葛。

　　“这些国企自有的工业厂房以及政策性用地比较多，借资源优势转做房地产，没有必要非去公开市场拿地。”有业内人士表示。

　　退出路径拷

　　业内人士认为，国资委要求78家央企在完成自有土地开发和阶段性任务后有序退出，意味着对于以前所拿到的土地仍然可以继续开发建设。这样一来，由于这些央企手中土地所处区域和自身情况不一，很可能因为主观或客观原因而导致数年都无法彻底退出。

　　以宝钢集团旗下的宝钢房地产为例，其3月份刚刚以4.14亿元的价格拍下广州一幅商业地块，其另一个大盘项目海南博鳌宝莲城刚开发到2期，按照目前的开发节奏将开发5年以上。

　　除了78家央企有大量存留项目之外，在退出路径上，也存在诸多疑问待解。

　　“怎么退？我们还没有看到国资委给出一个详细的指南性的东西，几十家企业情况各异，也不能一刀切，我们也不明白怎么退出。”一位央企人士面对记者“何为市场化退出”的询问时一头雾水。

　　“比如要求清减到什么程度，对某一类项目是否有一个指导性原则；又如做一级开发的怎么处置，没投资的又怎么处置，这些问题央企肯定各有各的想法。”该人士表示。

　　“如同远洋地产在上市之后股权被稀释，然后逐步卖给中国人寿(601628,股吧)，通过公开市场股权交易退出；其他方式如并购、出售项目等，都应该算市场化退出。”一位央企内部人士分析。

　　一位业内专家认为，完全的市场化退出只是理想状态。“剥离方案无非就是两种，一种就是在公开市场转让房地产公司股权，这是比较简单的市场化操作，另一种非市场化操作就是由国资委牵头重组，以行政手段将这些房地产资源整合。”

　　具体涉及到退出手法层面，难点更多。首先，“彻底退出”是指不再控股还是将手中股份清空？其次，由于国资委在“已施工项目”和“自有土地”两方面交代模糊，不少业内人士认为，会给央企留下较大回旋余地；还有，上市公司的情况更加棘手，牵涉到多家股东与投资者，其房地产资产剥离受到多方面条件限制。

 

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