12.92亿债务到期 奥园地产如何置之死地而后生?
http://www.haozhai.cn 文章来源: 国际金融报 2010-03-31 10:16
原本希望仅用8.3亿元的代价,撬动体量超过120亿元的长安8号项目,并且在中国最具标志意义的北京东长安街上树立中国奥园地产的大旗,但是郭梓文显然失算了。
3月31日,12.92亿元债务到期,郭梓文将如何绝地逢生?
3月8日再次开盘的长安8号项目,非但没有如其所愿带来滚滚销售回款,巨大的资金黑洞却有可能拖垮奥园地产。
长安8号三易其名
这是北京CBD最著名的烂尾楼,和所有烂尾楼一样,它也有一个复杂的产权转让史。
“长安8号”最初的案名叫“耀辉国际城”,最早所有者为北京王府世纪发展有限公司(下称王府世纪)。但是因王府世纪无力独自开发,2004年,天鸿宝业通过股权收购,持有耀辉国际城62%的股权,王府世纪持有项目38%的股权。此后,天鸿集团与城开集团合并为首开集团,天鸿宝业亦更名为首开股份。
2008年4月,首开股份以“不擅经营豪宅”为由以4.587亿元将62%的股份全部转让给了香港世纪协润。根据资料显示,香港世纪协润和王府世纪均系王志才所有,但王志才回购耀辉国际城,除了要支付4.587亿元的股权转让资金外,还要偿还耀辉国际城向首开股份借款本息共计约11.41亿元的债务,亦即王志才需要向首开支付近16亿元的资金。
首开退出后,楼盘案名改成“擎峰”向市场发售。但金融危机的到来,使这座定位绝对高端的豪宅销售惨淡。而将项目回购的王志才也经受着资金的压力,因为最后还款期限为2009年7月31日。如到期不能支付以上款项,首开股份将收回项目股权。
2009年7月,奥园地产接手,以3.7亿元代价,收购北京世纪协润地产41.33%股份,获得世纪协润位于北京CBD核心区擎峰楼盘操盘权。随后楼盘案名改为“长安8号”,并于2009年12月25日正式在香港亮相,今年2月6日公开销售。奥园地产董事长郭梓文对长安8号楼盘寄予了厚望,希望长安8号项目在未来3年内,能为奥园地产带来超过120亿元销售回款。
捡漏进京 巨债缠身
奥园地产乘虚而入,进入北京房地产,但长安8号却没有按照郭梓文的设想前行。除购得项目41.33%股份外,奥园地产还借给世纪协润4.6亿元短期贷款,助其还债。随后,世纪协润如约向首开支付了4.587亿元的股权转让款。2009年11月4日,首开股份公告称,已通过兴业银行向耀辉公司发放委托贷款12.92亿元,置换耀辉公司欠首开股份的股东贷款。而这笔委托贷款,由奥园地产与王府世纪负连带担保责任,还款期限为2010年3月31日。
截至3月30日下午5点,记者登录北京房地产销售管理网查询得知,长安8号已经完成销售14套共计4832.72平方米,签约金额为27349万元。由于项目尚未封顶加之已被抵押,无法办理按揭,实际回款应该在1亿元左右,这意味着还有大约12亿元巨额债务缺口要在一夜时间内凑齐。
12亿巨债还只是火烧眉毛的眼前债。根据调查,长安8号在此之外还欠有多项大小不等的债务。早在奥园地产进入之前,该楼盘就将土地证与在建工程作抵押,向招商银行北京分行贷得一大笔款项,用以支付前期的拆迁补偿和部分施工款。根据熟悉内情人士透露,该笔欠款应不低于10亿元。甚至连为长安8号制作沙盘模型的一位公司老板也向记者抱怨说,他们连沙盘模型的钱也拖着未付。
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