12.92亿债务到期 奥园地产如何置之死地而后生?
http://www.haozhai.cn 文章来源: 国际金融报 2010-03-31 10:16
豪华团队 无力回天
按照郭梓文的设想,奥园地产掌控长安8号的操盘权后,立即进入销售状态,通过短期的强势营销迅速回款,用回款还债。为此,郭梓文特意从重庆调来奥园系统李敏团队操盘。2009年奥园地产全部销售额约为28亿元,其中李敏带领的重庆团队完成16.5亿元。
为了快速回款,郭梓文邀请中国内地实力排名第一的易居中国作为销售代理商,负责长安8号在中国内地的销售工作,并邀请香港老牌的代理机构中原地产负责该楼盘在香港的发售。
豪华的营销阵容并没有为郭梓文带来预期中的快速回款。相反,股东、债权人、施工单位、供货商、代理商、操盘团队等各路人马相互掣肘,扯皮不断,项目一再公开宣布开盘日期却无法进入实际销售状态。李敏很快因无法协调错综复杂的股东和债权人关系挂冠而去,换由奥园女将梁秀蕾于2009年岁尾仓促接盘。
继续输血?壮士断腕?
凑齐12亿元人民币,郭梓文时间不多。与长安8号相关的资产,包括土地使用权、在建工程、项目公司股权、世纪协润公司股权等等,能抵押的也已经全部被抵押一空。早已为现金流吃紧而头痛的中国奥园地产集团,显然很难从其他渠道筹得这笔巨款为长安8号输血。
根据知情人初略计算,长安8号项目所欠银行贷款、股东借款、工程欠款以及各路供货商欠款,总计约30亿元。还这些钱的惟一来源,只能是销售回款。
知情人士分析说,长安8号想要顺利进入理想销售,除了要得到买家认可外,必须结构封顶并且解除银行质押。否则非但不能办理按揭,连正式的商品房销售合同都无法签署。换句话说,即使长安8号施工能够如期封顶,如果不还招商银行的抵押贷款,无论是奥园地产还是世纪协润公司,都不能算是长安8号的所有者,自然也无权处置楼盘的产权。所谓的销售回款,无非是买家的首付款或者全额付款,开发商或许可以借办理手续为名打时间差先收为快,但是无奈欠账实在太多而且豪宅销售本身周期又长,开发商极易面临前债未还清,后面买家要维权的两难境地。
继续输血,还是壮士断腕?郭梓文怎么选都头疼。继续输血?长安8号已是黑洞。壮士断腕?非但已经投入的8.3亿可能打了水漂,还将因连带担保责任再欠兴业银行一大债务。但今天,郭梓文必须作出选择。
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