央视观察:楼市，你到底“泡沫”了没？
http://www.haozhai.cn 文章来源: 央视 2010-04-01 10:13
再来看一位网友“飞跃通讯”，他提到“中国房地产市场早已不是讨论有没有‘泡沫’的问题了，而是‘泡沫’来了该怎么办！导致房地产市场产生泡沫的原因有很多，主要的原因在地方政府的管理、监督和执行不利。若再不严厉整治房市，泡沫必破！‘去热’的妙招比比皆是，就看你的决心到底有多大了”。
其实关于房地产市场是不是有“泡沫”，也不是今天才在我们的网络上有这么热烈的讨论，几天前我也留意到网络上有一个“关于地产“泡沫”崩溃的一个时间表”，这样的一个时间表，到底有没有道理？它到底是怎么说的，我们来看看下面这个短片。
最近网上流传的一份“房地产崩盘时间表”引发关注。这张表回顾了日本1985年到1991年的房地产市场走势，并称，发现和中国2005年到2008年房地产市场走势相近。在日本，1985年日元升值；1986年资金流向房地产；1987年房价飙升3倍；1988年房价下跌，“地王”拉升房价；1991年，房价再次下跌，房地产崩盘。在中国，2005年人民币升值；2006年资金流向房地产；2007房价飙升三倍；2008年房价下跌，“地王”拉升房价；时间表的作者预言，中国房地产会在2011年崩盘！
中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞对这个说法很不认同，他表示：现在的中国和当初的日本国情、发展阶段大不相同，当年日本房地产市场崩盘时，货币资产化的程度已经很完全，有泡沫破裂的基础。而我国，房地产具有资产属性，完全没有达到货币资产化的程度，此外，房子的拥有多是自主性需求。崩盘一说，有些“忽悠人”。
日本央行近日发布报告表示，中国不太可能经历上世纪90年代日本所面临的资产价格“泡沫”破灭，但海外资金快速流出或导致中国房地产价格大幅调整。就在“崩盘论”和“泡沫论”不断升温的同时，房地产市场却也在同步升温，依旧“涨声一片”。数据显示，今年2月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%，新建住宅销售价格同比上涨13%。日前，国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌表示：在中国经济复苏的过程中，房地产投资发挥了很大的作用，但是，今年要警惕房地产“泡沫”进一步吹大，防止房地产泡沫突然之间的破灭，是今年中国政府宏观调控政策中的重要内容。
主持人：其实最近这段时间，关于“泡沫论”、关于“崩盘论”，的确是大家争论的非常多的两个焦点话题，一方面，中国房地产市场上的“泡沫”现场，可能已经引发了国际市场的一些著名的机构，其他的一些国家等等高度关注；但另一方面，我们也注意到很多的学者，他们也坚定自己的学术观点，认为说“没有泡沫”，所谓的“泡沫说”可能都是杞人忧天，或者是忽悠人等等。针对刚刚我们看到的网上这个所谓“泡沫崩盘时间表”，你们二位有没有自己心目当中的时间表？
张鸿：我没有具体的时间表，但是我觉得在我可以预期的几年之内，我看不到“泡沫”崩盘的现象。
主持人：你为什么认为这个“泡沫”不会崩盘？大家认为有“泡沫”的时候，都会担心它可能会崩盘？
张鸿：对，首先我个人是希望房价下来的，但是我们已经看到了，中央的调控政策明确地说“要遏制房价过快增长”，是遏制的“过快增长”，而不是“增长”本身，而且住建部的姜部长在“两会”期间也提到了，说“未来20年房价都面临着上涨的压力”，就“泡沫”本身来讲，我觉得它还要分清它的类别，就是它到底是一个局部“泡沫”？还是一个整体的，全中国的房地产都出现了“泡沫”？如果我们说局部的城市它有“泡沫”，它会不会导致整个全中国的楼市的崩盘。还有一个，我觉得还有一个是敢不敢降的问题，就是现在我们地方政府对土地的依赖太强了，去年是1.5万亿的土地收入，占到了地方财政收入的40%，如果说我们要继续保持经济增长的话，现在40%你不让它增长，你拿什么填上它？所以我觉得就单纯从经济的持续增长上来说，短期内它不可能破。
主持人：从光远的表情上来看。
张鸿：他不屑一顾。
主持人：我觉得你可能在部分结论上，不会认同张鸿刚才的分析？
马光远：我觉得他太乐观了，而且他的很多说法太一厢情愿了，当然这“泡沫”什么叫“泡沫”，大家说法有很多，经济学有这么一百多年，最后专门研究“泡沫”的金德尔伯格没办法，就说“泡沫”就是一个“美女”，但是具体什么是“美女”可能没定义，但是你看到就知道，但是巴菲特也有一句话，判断“泡沫”什么时候破灭的标准，那么他有一句话，他认为“当我家的保姆都讨论股票的时候，我认为我可以出货了。”我觉得现在就是这么一个情况。
主持人：现在是不是已经到了类似这样的情况？
马光远：对，我们看到这个…
张鸿：不不，现在还没有，现在还没有，他说的是这个意思，他说的意思是“当我们家保姆都认为股市还会上涨的时候，我就要出货”，是这个意思。
马光远：2010年中国高层发展论坛是讨论中国的发展问题，但是我注意到每一个人都在谈房地产。
主持人：都会提到房地产？
马光远：都会提房地产，这个已经很明显了，就是说我们“泡沫”的迹象已经出现了，那么经济学家争论什么叫“泡沫”？争论很大，但是有一个观点大家出奇的一致，就是凡是泡沫一定破灭，我们看到现在出现的一些房地产的泡沫，没有一个说没有破灭的，日本也好。
主持人：这点上我发现你们俩有根本性的分歧？
张鸿：不，没有，不根本，我同意，这一点我特别同意。凡是泡沫一定会破灭，但是问题是，它是不是在今年破灭或者明年破灭，也就是说当你说日本在1991年破灭，或者香港在1997年破灭的时候，我们现在相当于香港的1997年？还是相当于香港的1995年？这个是需要……
主持人：现在网上的这个分析是依据中、日两国的发展状态，来做了一个推测，说2011年可能房产泡沫将会崩盘，你觉得这个时间靠谱吗？觉得它有道理吗？
马光远：我觉得这个时间当然也是一厢情愿，也是建立在一个调和的基础上，但事实上从目前来看，我在去年年底的时候，我曾经做过一个调查，就说大家目前中国经济投机气氛到什么样的程度？我给浙江一些企业家，民营企业家发了一千多份的问卷，我问他们的投资意向是什么？有70%的人选择投资房地产，当我把这个结论告诉一个美国经济学家的时候，他半天一句话都说不出来。
主持人：为什么呢？
马光远：他说我见过比较高的是20%，如果我认为有20%的人投资虚拟经济的话，这个经济体本身已经出了问题了，我们高达70%。他认为说如果一个经济体，如果把大量的资源，大量的精力都放在房地产上，并且大家的意愿都这么强烈的话，那么意味着这个“泡沫”的最高点已经到来。我觉得2011年未必到2011年就，我觉得今年可能就会开始。
主持人：泡沫到底离我们有多远，泡沫如果一旦破灭的时候到底会有什么样的一些结果会产生？如何来面对这些“泡沫”？稍候继续我们的评论。
警惕房地产泡沫，各界众说纷纭。当下的房价、楼市该如何理性看待？《今日观察》正在评论。
主持人：欢迎各位继续来收看今天的《今日观察》，在我们的节目现场，我们和两位评论员以及大家关注的是中国房地产的泡沫问题，来看一看网友上传的这两幅漫画。第一幅漫画我们看到很多人在托着这个楼市，托举楼市，最后这个楼市好像成为了自由落体又降下来了。
张鸿：这是最可怕的情况。
主持人：对。
张鸿：你看它自由落体的话，它叫硬着陆，就是这个泡沫是“啪”的一声。
主持人：我们都没有心理准备。
张鸿：我们希望这个泡沫是“吱吱吱吱”，它慢慢一点一点泡沫减少。这个你看到“砸”的好像是下边这些人，但是其实这个楼市上面坐的，可能是中国的金融，可能是中国整个宏观经济。
主持人：所以对经济的影响可能更大一些。再来看一看这个房价，鲜红的房价不断往上，到底是什么样的力量让它又突破政府干预，让它破坏了经济规律，你看还“噌噌”往上涨？
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