央视观察:楼市，你到底“泡沫”了没？
http://www.haozhai.cn 文章来源: 央视 2010-04-01 10:13
马光远：我觉得任何人都摆脱不了万有引力，我们暂时看到可能这个房价本身政府干预也失灵，经济规律也失灵，好像无往而不前，恰好在这个时候意味着最危险的时候可能就会到来，经济规律就会惩罚你。
主持人：但是一直以来遏制房价的过快增长也是政府努力的方向，政府其实也做了很多的努力，我们在下面这个短片当中一块来看一看。
推进保障性住房建设，防范房地产贷款风险，主管部门政策也在紧锣密鼓落实。
3月22日，国土资源部要求，在今年住房和保障性住房用地，供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地。
4月上旬，向社会公布各地住房及保障性住房用地供应计划。
3月26日，中国银监会发布四条地产信贷措施，要求银行业金融机构积极做好房地产贷款风险等防控工作。
各地也在细化，广东省今年将开建4万套政策性租赁房。北京市近日决定，暂停热点地区高价土地入市交易，采取措施，改进土地交易方式，控制非理性土地竞价。
针对高房价和地产业发展，媒体也在热议。
长江网文章：中国楼市的“去泡沫化”不能再拖，或许可以首先从抑制投资购房、改革土地招拍挂制度开始，也不妨考虑提高二套房贷首付比例或利率，征收大户型、高档房物业税等手段。从中长期看，我们还应加大财税改革力度，彻底扭转地方财政来源，主要依靠卖地收入这一被动局面。
新华社文章说：遏制房价过快上涨，抑制投机性购房，需要鲜明的态度，更需要实实在在的举措。目前应加大差别化信贷、税收政策执行力度，完善商品房预售制度。更重要的是地方政府必须转变发展思路，不能再沉溺于地产投机所带来的“人气”和“财气”当中。
主持人：我们看到各级政府其实都一直在努力，也开出了很多的药方，但是我们看到的结果依然是房价高烧不退，所以在开“药方”这方面，两位自己有没有什么样的看法，如果你们要开“药方”的话？
张鸿：我觉得首先要改变土地供应的方式，现在我们用的是招拍挂的办法，就是价高者得，谁出的价高，这个土地就给谁，这导致什么，导致地价首先上来，我不管地价导致了房价高，还是房价反过来作用于地价，但是地价当它高的时候，它必然会变成房价的一个成本。
主持人：对，这个是个不争的事实。
张鸿：现在你知道北京，大家都说北京房价高，现在北京一季度的，北京楼面均价，就是还没开始盖呢，这个地的价格是多少？7316元/每平米，每平米这么贵，国土部这一次公布的数字其实在去年的时候，它曾经也公布过这样类似的数字，但是那个数字主要大家集中在什么呢，就是土地，地价占房价的百分比，当时说23%，大家觉得怎么有点低啊，背后估计有点低啊，但是这一次，因为“租价比”这个概念引发了媒体的更多关注，所以把那个数字忘了，那个数字现在公布的是，地价占房价是31.29%，就是三分之一是房价，三分之一是地价，而且一些地方，比如天津、南京、上海、杭州这超过40%，宁波是超过50%，也就是说一个房子的一半价格是来自于土地，这个时候我们当然要求，首先要求开发商不要有暴利，但是地方政府是不是也应该让出一些利来让房价降下来。
主持人：这是你所强调的让利于民，光远你的研究，包括你的实地考察，有没有什么好的“退烧药”？
马光远：我觉得目前房地产领域的政策，倒不是所吃什么“药”，而是关键要搞清楚，谁吃“药”，有没有吃“药”，我们现在很多政策在空转，我们出了很多政策，这些政策有没有见效？我们看到的这个结果好像是政策没有见效，政策失灵了，事实上是这个政策根本可能就没有用，没有用到该用到的地方去。第二点，该吃“药”的人没有吃药。我看到一个数据，社科院一个调查数据说，全国660个城市现在空置的房子有6000多万套，这6000多万套如果按照三口人来算的话，能住两亿人，电表的度数为零的6000多万套。
主持人：大家都想着我买那个房，不会空，一定卖得出去。
马光远：那么就说明什么，买房子是为了什么，买房子是为了升值。
张鸿：对。
马光远：大家懂得是这么个预期，那么既然最根本的问题是投机问题，我们一定要打蛇打到七寸，抑制他的投机的收益，也就是最根本的你要投机，我把你的收益打没了，你自然就不会投机了。
张鸿：对。
马光远：所以我觉得目前重庆搞的一套非常，我是非常赞赏的。你看它第一个是，他作为卖三套房以上的征税，房产特别消费税。
主持人：房产特别消费税。
马广远：那么第二点，对高端房，重庆也开出了“药方”，对这些高端房你要买高价房，大面积房的话，我也征房产特别消费税，这样的话，一方面节约了土地，引导大家的消费需求，另一方面把投机打下来了，所以我觉得当务之急，如果说真要抑制房地产领域的投机现象的话，暴利税是一个最好的选择。
主持人：我们的网友也开出了很多的“药方”，来，我们看看这名署名“昆仑草药”的朋友，他说“加大保障房的建设力度，扩大供给，由政府出面解决中低收入人群的住房问题，分流购买商品房的人，政府转变职能，不‘与民争利’，征收物业税，严厉打压投资投机炒房客，收回过剩的流动性，将资金用到真正有竞争力的高新技术领域，提高竞争力的同时，扩大就业。藏富于民才能真正的成为一个强国。”我相信把的这个“药方”可能有很多人有共鸣。
来，马上我们来看一看特约评论员对此有着什么样的观点。
牛刀（财经评论人）：一般来讲，国际上的租售比是1：200左右，就是一个月的房租然后用200个月的时间能够把住房的投资全部收回，这样的投资是比较合理的。但是中国深圳要1：500，要500个月才能收回投资，北京和上海要480个月才能收回投资，中国的房地产存在着巨大的泡沫。还有两个指标，一个指标是房价收入比，还有一个是空置率。从三个指标上来衡量，中国的房地产泡沫比日本当年的泡沫还要大，要挤掉这个泡沫的第一步，就是要把现在的利息加起来，我们现在是个负利率时代，没有谁会去存钱，一存钱就缩水，只有通过加息让人民币停止贬值，就能弱化所有的资产的投资效应，包括房价泡沫。
董潘（北京师范大学房地产研究中心主任）：房地产市场毫无疑问，没有多少泡沫，大概有些城市存在一个过热的迹象，就是买房子的时候利润比较高，比较高是建立在短缺，供应不上的情况下，长三角、珠三角这个特点都是比较明显，因为那个地方人口在大量涌入，未来的需求是看涨的，所以这个时候大家都希望先买到房子，而不一定说买得多，很火爆，就是有泡沫，所以我们整个房地产市场必须回来理性上来，首先的前提是重新认识房地产的客观规律，在这样的情况之下，我们就要重新思考我们宏观调控的方案，基本思路还是要努力地扩大供应，扩大供应，当然我们受制于土地供应的局限，我们就要研究怎么样在保障18亿亩耕地的情况下，努力地扩大供应。比如加快城中村的改造，把低矮的房子变成高楼大厦，比如提高整个城市的容积率，这都是一些相对有效的措施。我们希望政府在这个层面有所突破。
主持人：住房和每个百姓的生活是息息相关的，所以它天然就有着非常高的关注度，房价也因此成了我们节目当中频率比较高的一个话题，当我们谈了这么多次的房价，谈了房地产健康发展之后，我们想问问两位，此刻你们还有什么特别想表达的愿望？
张鸿：伟鸿，你注意一个规律没有，就是过去，我们去年和前年我们谈房地产的时候，收视率很高，很多人都说你们应该关注。
主持人：应该关注，继续关注。
张鸿：对，应该关注，应该说高房价不好，但是现在它已经平稳了，第一，说明老百姓已经麻布了。
主持人：你说大家的心态平稳了。
张鸿：对，觉得反正涨也和我没有太大的关系了，而且还有开发商嘲笑我们说，房价就是在你们的不断的骂之下然后在不断地涨，我看你们就骂不下去了，但是我们从我们的责任角度来说，我们还是要持续关注中国的房地产。
主持人。对。
张鸿：但是直到有一天什么呢，就是我不希望它成为一个投资品的探讨，你看今天我们谈到房租比，租售比等等这些。
主持人：租价比。
张鸿：都是投资的概念，直到有一天我们不谈它，那一天是什么呢，我们谈住房的时候，它就是一个住房问题，而不是一个投资问题。
主持人：它是一个真正的居住功能的时候，这是大家满意的一个时代，光远你的看法？
马光远：现在大家一个感觉就是说，越调控房价越涨，出的政策越多涨的越快，所以我觉得既然对2003年，我们就对房地产进行调控，这么多年我们出了这么多的政策，“国六条”就有很多次，新的“国六条”，我们现在后来我只好说“国六条（一）”、“国六条（二）”、“国六条（三）”，那么对这么多的政策，我们怎么认识，我从2003年到现在……
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