地王增高，存在即是合理

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 观点地产网　　 2010-04-02 16:21

    网友论坛爆料《科学城地王楼盘乱改规划拔高楼层》,提到科学城地王已出规划图,并已提出申请,拟将住宅楼工程的建筑高度由55米调整为100米。帖子称“随意改动协议对当时参与竞拍的其他竞拍者的不公平,也是对对周边其他项目的不公”,也有网友回帖称是“谋暴利”。

对此,开发商方面在3月31日做了回应。相关负责人称,项目更改规划必须遵循三大原则:一是容积率不变,二是建筑面积不变,三是不影响其他人。由于该地块旁边是山体,高度不会对其他人造成影响,而建筑高度增加,相应的是楼距也加宽,整体的建筑面积没有改变,不存在暴利。同时,更改规划的申请是完全阳光操作,如果不符合相关规定不可能获得通过。

前两天广州市规划局网站上公示的调整规划也显示,珠江新城D8-C3地王申请将住宅楼工程的建筑高度由100米调整为156米。广州市规划部门也表示,开发商之所以申请调整规划,是因为原规划设定的建筑高度比较矮,与其打造成为高端精品豪宅项目的定位不相符。

此次规划虽然调高了建筑高度,但总建筑面积与总户数不变,开发商申请调整规划只是为了适应其项目设计方案,部分高层单位用于建复式豪宅而已,不会对周边住户的生活配套造成影响。而且,在珠江新城调整规划增高的项目不在少数,大名鼎鼎的东塔便是其中之一,但它们都没有对周边住户造成影响。

根据规划局调查结果显示,如果一个区域内多数大楼高度相似,那么整个城市景观便成为“一条线”似的,不太好看;相反,如果大楼设计呈现“高低错落”的排列,更有利于改善城市景观,此次D8-C3地块申请调整高度,一部分是出于这点考虑。如果利益关系人认为该规划调整侵犯了其合法权益,关系人可以在规划局网站提交意见或者以书面形式递交至广州市规划局,规划局会在公示期后听取各方意见对调整申请再作定夺。

对这些地王更改规划,社会舆论反响很大。甚至有的报道认为开发商这么做是为了提高容积率和建筑面积。但规划部门明确表示这些调整高度的项目都不会增加容积率和建筑面积,而且也在不影响其他人的前提下进行调整。

也有人认为即使不增加容积率和建筑面积也会对其他竞拍人构成不公平,因为高度提高有助于减低每层户数和建筑密度,提升楼盘档次,如果改变规划就应该重拍。也有人认为调整的头绝不能开,开了头合同便不严肃了。因为有了先例,所以日后所有开发商都可以在卖地后找政府谈判。

不过,我认为在容积率不变、建筑面积不变和不影响其他人的条件下,应该允许合理的规划修改。毕竟,原来的规划限高未必适合所有的开发建设定位和要求。如果的确原来的规划有不适合之处,还是应该允许进行适当调整和修改。

而且,即使地王需要调整容积率和建筑面积,如果合理而且愿意按已经达成的楼面地价补交差价,也应当允许,但对那些借机减低土地成本的做法则应当严格禁止。像这两个提升高度的项目,的确可以在一定程度上提升楼盘的档次,但是建造成本也将会大幅提高。

因为55米到100米,相当于从10多层的小高层调整为30多层的高层,其造价和土建成本是不一样的;而从100米到150多米,则是从一般高层调整为40-50层的超高层建筑,其施工难度和技术质量要求更高,建造成本也大幅增加。

目前广州30多层的住宅建筑已经比较多了,但超高层的住宅项目还比较少。不过,也不是所有地段都适宜建超高建筑的。现在,人们普遍反对地王改规划,可能主要还是带有一定情绪化的色彩。

实际上,增加建筑高度不仅会提高成本,也是有一定风险。比如,市场是否接受以及高层防火抗震标准能否达标等等,并不是一定赚大钱的。不过,我觉得城建集团的项目是否适合建到那么高?的确应该先做一些效果图看看,会不会像一根柱子或麻秆一样?这样调整对整体城市景观是好还是不好?也可以事先有个客观评判依据。

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