邻国房地产的教训

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 大河报　　 2010-04-07 16:46

　　日本的地产泡沫破裂换来20年的经济低迷；韩国人对货币购买力信心不足推涨了房价；新加坡的特色房地产政策使得“居者有其屋”成为现实。

　　“男人有房，什么缺点都可以原谅。”这是当下韩国未婚女子选择结婚对象时的流行语。而在日本，类似胶囊旅馆这样的“蜗居”创意似乎层出不穷。

　　韩国：对货币购买力信心不足推涨房价

　　1988年汉城奥运会后，韩国经济进入了真正的快速发展和腾飞期，大量的外资引入及不断的培养民族产业，使韩国迅速成长为亚洲四小龙之一，韩国的房地产业也随之保持稳步的增长。

　　1986~1991年，是韩国房地产的上涨阶段，1991~1996年则缓慢回落，亚洲金融危机前出现过小幅回升。

　　2002年以来，韩国经济已经基本从1998年的金融危机中恢复，韩国社会积累了大量的财富，大批资金进入房地产市场，使房地产市场出现了过热的情况。

　　韩国国税厅对首尔等9个房价暴涨地区的调查显示，2000年1月至2005年6月的5年半时间内，上述地区公寓的平均售价上涨了2.8倍，而同期韩国国内生产总值平均每年仅增长4%~5%。

　　在首尔的高档住宅区江南，一套100平方米的最普通的住宅，至少要在10亿韩元以上(相当于人民币500万元)，因此，和中国的同龄人一样，大部分韩国年轻人，如果没有父母资助，工作30年不吃不喝，也很难在首尔的江南买一套房子。

　　2006年的一项问卷调查显示，90%的受访韩国人表示，由于对货币购买力信心不足，更愿意转换成投资品种以保值增值。

　　新加坡：住房自有率为91%

　　在住房方面，新加坡居民的幸福感可能会好很多，因为新加坡的住房自有率从1970年的27%上升到如今的91%。

　　新加坡住房市场是特殊的二元结构，近90%的居民居住在政府提供的“组屋”，这部分住房价格低廉，其购买、使用和转手受到严格规制；只有10%左右的人从自由市场购买“私宅”，其中主要是没有拿到新加坡永居证的外籍人士、希望改善住房质量的本地富裕阶层和一些投资性海外买家。在私宅方面，虽然涉及居民比例不高，但因大多价值不菲，故对经济影响也不容忽视，也经历过巨大的价格波动。

　　1986~1996年，新加坡私人住宅价格涨幅达到440%。1996~1998年期间，受亚洲金融危机和组屋转售限制放开的冲击，导致私人住宅房价一度暴跌45%。

　　2000年暴涨30%之后，随着全球互联网泡沫的破裂，在2001~2002年期间连续出现10%的跌幅，之后趋于平稳。到了2006年，新加坡楼市热潮再度启动。

　　今年，为防止房地产市场过热，新加坡政府宣布从2月20日起凡购买的私人房屋或私宅地皮如在一年之内转售，卖方必须缴付印花税，并将金融机构的房贷借贷比率上限由目前的90%降到80%。

　　新加坡国家发展部表示，宁愿尽早预防房地产市场过快升温，也不要等到泡沫形成后才采取更激烈的方法灭火，并将继续确保足够的房屋供应以满足市场需求。

　　日本：地产泡沫破裂引来“失去的二十年”

　　从房价上涨速度来看，日本在1975年出现短暂回落后温和上涨，从1985年开始再次快速上涨，直到1991年房地产泡沫破灭，进入长期的经济危机。

　　1985年以前是日本经济的上升时期，虽然也发生了两次房地产暴涨，但都得到了很好的控制，没有蔓延成经济危机。

　　1985~1991年是日本房地产泡沫快速膨胀的时期。金融机构将房地产作为最佳贷款项目，无节制地扩大信贷规模，从1985到1989年，日本银行贷款增加128万亿日元，其中有62万亿投向了房地产和非银行金融机构。

　　1991年，日本的房地产泡沫破裂后，住宅用地大跌46%，日本经济进入了“失去的二十年”。

　　商业用地大跌70%，在抑制房价泡沫这个问题上，日本在金融政策上出现了失误。1986~1987年连续五次降低利率造成了大量过剩资金；1987年“纽约股灾”后继续实行扩张性货币政策，长期的超低利率将廉价资金推入股票市场和房地产市场；为了降低土地价格，1989年以后连续提高利息至6%，货币政策的骤然收紧导致股市一年内下降了38%，土地价格也大幅度下跌。

　　看到地价、股票不断下降，日本政府又匆忙几次降低利息，但是即使采用超低利率政策也刺激不起新的投资，政府的宏观调控宣告失败。

 

• 【 打印 】　【 关闭 】
• 免责声明：
  本网转载内容均注明出处,转载是出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
  如需免费更正、修改或补充信息，请联系我们： shanghai@haozhai.cn
  豪宅之家网站热线服务电话： 021-58207097