世博会助涨房价

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 名城苏州网　　 2010-04-08 10:07

　　2010年世界博览会，将于2010年5月1日在上海市拉开序幕。世博会将给上海市的长期发展注入活力，并将成为上海及周边地区房地产业的重要驱动力。

　　世界正在期待着中国在上海举办一届世博盛会。2010世博会的影响将为上海和周边区域形成新的商业中心带来长期影响，同时在未来几年，将催化上海与长三角区域商业潜力的扩张，以满足日益增长的国内和跨国商业需求。

　　世博会对于上海房地产市场的短期影响将主要体现在商铺和酒店领域。相关的商铺租金和酒店入住率在世博会6个月期间将大幅提升，而在世博会后，随着游客的减少而逐渐走弱。但是世博会的长期获益将因为大量的基础设施投资而实现。总里程达到420公里的轨道交通，也令上海成为世界上轨道交通系统发展最快的城市。这将为上海带和周边区域带来新的空间和市场。

　　2010年世博会的主要影响具有长期性和间接性。短期看，主要集中在对上海市的零售业和酒店业影响。投资者和开发商的机会将不仅仅局限于上海市本身。许多新的地铁线延伸至新兴的卫星城，这些地方不断增长的需求将带动住宅和社区商铺价格的上涨。这种趋势已十分显着，如部分新兴区域的商铺售价仅2009年一年就飙升20%左右。

　　短期影响

　　世博会对房地产市场的动态影响

　　2010年世博会对上海房地产市场的短期影响因行业而异。两类重要影响：首先，指定区域的施工活动在2010年4月初到10月底期间中断；其次，预计7,000万游客来上海参观世博会。这两个因素对写字楼、商铺、酒店和住宅市场的影响将由供求动态决定。

　　在住宅方面，施工限制将不可避免地影响开发商的销售策略。有些开发商会加快施工和营销活动，以期在世博会前推出高端楼盘，从而在世博会期间实现持续的销售收入。部分高端楼盘很可能会被推迟。这将导致受影响区域住宅物业的新供应暂时放缓。

　　住宅市场很少或基本不受世博会影响。任何影响将是间接的，并来自于世博会增强了投资者对上海作为一个世界城市的认知。如写字楼市场类似，住宅市场更大程度上受经济表现以及抵押贷款可获得性、优惠的利率，以及高端住宅市场相关的政府政策等影响。

　　长期影响

　　基础设施投资将创造新机会

　　2010年世博会对房地产的影响将是长期的和间接的。主要影响将不仅仅局限于上海本身，而是会更广泛的影响到长江三角洲区域，乃至整个中国大陆。

　　上海的改变主要源于城市轨道交通设施的扩建。预计至2010年4月，上海轨道交通总里程将达到420公里，是2008年年底里程数的两倍。自从上海于2002年赢得2010年世博会举办权后，政府就加快了建设轨道交通的步伐，并成为世界上快速交通系统发展速度最快的城市之一。由于新轨道交通的投入使用，使得人们更易到达远郊地区，从而将促使新的商业中心形成、非中央商务区的增长以及上海市郊区卫星城镇的形成。

　　新商业中心正不断的在轨道交通沿线的战略要点形成。这些新兴的中心为CBD的写字楼租户提供了更具吸引力的选择。相应地，零售商也将被吸引到这些地区。位于浦东竹园板块的世纪大道项目就是一个很好的例子。该项目处于地铁世纪大道站正上方。

　　高品质的楼盘、良好的交通环境以及相比小陆家嘴CBD更低的租金将吸引租户进驻世纪大道项目。高入住率将促进未来五年的租金稳定增长。同时也将给世纪大道项目所在的竹园商业办公区和张杨路商业区的租金带来提升作用。预计该地区的平均租金在2012年和2014年之间将分别攀升约8%和4%。

　　与预测相一致的是，目前在临近的小陆家嘴金融区和竹园地区已经出现多宗整栋或大规模分层出售的收购案例。众多公司(国际和本土银行和国有企业)正在为寻求他们在上海的总部大楼而进行收购事宜。

　　辐射影响

　　苏州楼市吸引更多上海购房者

　　“上有天堂，下有苏杭”，苏州优越的地理位置和美丽的江南景色自古以来就深受国人的钟情。近年来，随着房地产市场的火热发展和长三角城际铁路的建设，越来越多的上海人来到苏州置业，在苏州各大售楼处现场，也频频出现上海人的身影，更有人断言，苏州的豪宅近六成都被上海人买去了。

　　去年5月份，位于园区湖东的中海国际社区推出130平方米至160平方米的中大户型房源。6500元/平方米的均价当天就吸引了300多组客户前来认筹，结果总共180套房源当天售罄。位于园区湖西的“苏州第一高楼”环球l88，去年8月1日首次推出酒店公寓70余套，一经推出即被抢购一空。而据了解，大多数客户来自苏州及周边地区，其中上海客户也占到了相当大的比例，更出现了1个客户同时购买多套的热捧现象。而位于相城区的合景朗悦湾一经推出便迎来了众多上海客人，出手买房者也不是个小数目。

　　那么，为何会有如此多的“上海阿拉”出现在苏城楼市，他们又是出于怎样一种购房心情呢？

　　据悉，到苏州买房的上海人，一般都是用作长线投资或是自住。作为距离上海最近的经济主体，苏州将是最大的受益城市，“沪苏经济一体化”的蓝图指日可待。公交化发送的沪宁城际高铁、即将建成的苏州城市轻轨、上海十余条轨交线路全线接驳后，上海与苏州将形成“两座城市、一种生活”的格局，生活方式将在经济趋势与交通升级的带动下产生新的意义。不仅仅是交通上的便利促使了上海购房者“西进”苏州，苏州本身的地理环境也弥补了上海大市内非常稀缺的自然资源，满足了不少上海人“大隐于市”的居住情节。比如说中国最大的城市内湖之一——金鸡湖，堪称城市原创景观的集大成者，成为园区乃至整个苏州的名片。聚纳湖西、湖东两大CBD商圈，众多世界知名品牌纷纷进驻，城市轻轨、京沪铁路、苏嘉杭高速、沪宁城际、高铁形成经济交互干线，一个比肩上海外滩的新国际区域，以国际原味的酿造方式，完美出炉。

　　苏州有优美纯净的自然环境、便捷的交通网络、成熟的城市功能，尤其是相比较上海而言非常合理的价格水平，深深吸引了上海购房市民。在上海房展会上，不少青睐苏州房源的市民们表示，不管是买来度假、投资，还是买来安家落户都是非常“合算”的。

　　有不少年轻人看了苏州的房子后打算到苏州安家落户，辞掉上海的工作到苏州去发展；很多老人反映，上海的环境不大适合养老，苏州青山绿水的，交通又便捷，所以打算在苏州买房养老，把上海的房子留给子女们住；当然，还有相当一部分人是抱着自住兼投资的目的来买苏州房子，这部分人非常看好苏州房子的升值潜力，房子不论是出租还是自己偶尔过去度假居住，还是过几年再转手，肯定都会有不错的收益。

　　业内表示，不少上海投资客会特别钟情于苏州沿湖一线的高端公寓的购置，因为这样的产品，除了在总价上相对别墅产品较低外，还可以居住在天然的湖景边。并且，这样的产品在升值空间上的价值体现又是可以有目共睹的，因此，不少上海人会特别钟爱于苏州的豪宅。

　　到苏州买房的上海人，很多就是看中了苏州与上海两地间越来越便捷的交通。上海人对地铁带来的楼市影响有更直接的感受。在上海，只要有地铁，再远的房子，卖得都还可以。所以，在挑选房子时，许多买家更偏向于购买沪宁城际、京沪高铁以及城市轻轨沿线的楼盘。

　　地铁线延伸开辟新住宅区

　　基础设施的大量投资不仅局限于上海市。许多新轨道线路从中心城区延伸到周边地区，促进了市郊城镇和周边城市的发展。

　　在过去的10年中，上海普通住宅市场的平均价格飙升了508%，从2000年的每平方米3,326.5元人民币上升到2009年年底的每平方米20,220元人民币。随着价格的快速上升，目前上海中心城区的平均房价超出了在上海生活和工作的许多人的能力范围。受到良好的交通和比上海中心城区相对便宜的房价的吸引，很多潜在购房者将会选择在周边的卫星城镇安家。

　　鉴于此，许多开发商已经购买或正在寻找购买新的郊外地铁站旁的地块以建设住宅项目。这些地区更低的土地成本将会促成开发流程的完成，对于购房者来说，房价也会更便宜。

　　未来，上海将成为一个主要的国际大都市。来自国内和其它国家的人们将持续迁移到这个城市。由于这种迁移，这个城市的人口将增加，住房需求将相应增长。从长期来讲，这将继续推动中心城区住房价格的增长。市郊住宅区和卫星城市将为人才，尤其是那些想在上海工作但无法负担中心城区的高房价的初级白领工作者提供吸引人的其他选择。我们预计这些新区的房价将随着强劲需求而继续增长。相应地，这将推动这些市郊住宅区和卫星城市的已经建好的关键地产群的进一步整合。

　　世博园区5.28平方公里的房地产发展潜力

　　除了大量投资留下的基础设施建设以外，世博园区本身将在上海房地产市场留下重大印记。该园区面积巨大，占地5.28平方公里，是一个拥有一流交通网络的市区河畔区域。世博园区内的建筑，只有极少数是永久性的(地图7)。一旦世博会在2010年10月结束，世博园区将为市政府提供在城内创建一个全新市区的机会。

　　世博园区的未来发展将与上海于2020年成为国际金融、贸易和航运中心的目标紧密切合，这也体现了“城市，让生活更美好”的世博会主题。

　　虽然详细的规划尚未公布，但有迹象表明，世博园区有可能成为一个重要的写字楼区域，包括大约100万平方米的办公面积、25,000平方米的展馆面积和配套的商铺及住宅开发项目。为了确保陆家嘴地区成为金融公司总部的首选地，这个区域内的低层建筑很可能作为这些公司的后勤的办公处所。额外的25,000平方米的展馆将有助于提升上海的国际贸易地位，因为全年可以举办各种与贸易有关的展览。

　　根据“绿色世博会”的理念，所有临时性建筑都利用可再利用材料建造，从而建筑物可被拆卸和再利用。世博园区的绿化区域，包括黄浦江两边的绿化带也将保留。世博园区的未来发展应该旨在实现高能效标准。

　　全局图

　　上海成为中国的全球化城市

　　上海世博会将又一次把中国放到世界的聚光灯下。当世界其它大部分地区仍在2009年经济衰退后遗症中挣扎时，世博会将提升中国的经济实力。但是更重要的是，2010年世博会将提升上海在亚洲的地位，与竞争城市包括东京、香港和新加坡看齐。

　　随着中国展开下一个全国性项目，2010年上海世博会将如同2008年北京奥运会一样成为历史，逐渐被人遗忘。但是，上海作为一个城市，将在全市总体规划和经济增长方面继续前进。在过去的八年，世博会已经在某种程度上促进了上海令人印象深刻的城市规划。现在世博会即将开始，新措施将逐渐发挥作用。这有可能是市政府的计划，旨在将上海在2020年转变成为国际金融、航运和贸易中心。2009年3月颁布的国务院《上海意见》旨在恢复上海过去于金融业上的光芒，有能力与纽约和伦敦竞争。

　　上海成为国际商业中心的雄心并非没有挑战。从现在到2020年，必将开展大量的详细尽职调查、咨询和规划工作。只有当适合的系统和流程都到位后，上海才能够进化和自称为真正的中心，即大部分世界业务都可在这个中心开展。

　　在国家层面，上海提供一个案例研究，即大量基础设施投资和复杂的城市重建如何转变一个城市的房地产市场。在长江三角洲地区就有至少三个城市计划或正在建设它们自己的地铁交通系统。由于相对成熟，上海的地铁系统为其它城市如苏州、南京和杭州提供重要的学习榜样。

　　2010年世博会已经在经济增长和房地产业演变方面推动上海市前进。鉴于上海致力实现于2020年之前建设成为主要国际商业中心的计划，这种发展势头丝毫没有减弱的迹象。

 

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