国税总局：清算土地箭在弦上
http://www.haozhai.cn 文章来源: 京华时报 2010-04-12 10:17
国税总局将清算土地增值税
据《华夏时报》4月10日报道，国家税务总局将再出重拳,要求加强土地税收缴纳清查工作,其中包括严格清算土地增值税。为遏制新一轮楼市疯狂,多个地方已选择从严征收土地增值税,通过调整土地增值税来调控房地产市场。在广西上调土地增值税预征率后,紧随其后的包括厦门、海南、上海、临汾、青岛等省市。
■直评
土地增值税难以终结房企暴利
2007年国家曾对土地增值税进行全国性大清算，结果是虎头蛇尾，不了了之。如今，业内专家又想起了土地增值税，指望用它遏制房价，终结房企暴利，这是一厢情愿，是不大可能的事。
一方面，从严征收土地增值税，很可能还会落空。尽管房地产行业税种多，税负重，但是，也是逃税最为严重的行业，更是税收政策失灵最为厉害的行业。无论是土地增值税，还是二手房转让个税等其他诸多税种，好像青蛙过冬一样，长期处于休眠沉睡状态。具体到土地增值税，由于这项政策监管难度大，税收成本较大，加之国家税收政策的模糊性，所以，倘若没有配套的措施，开发商的配合，税务机关的严格征管，这项政策还照样会架空，沦为纸面上的政策。
与此同时，不但没有民意基础，而且也会转嫁税负。据新浪网对土地增值税的一项民意调查显示，74.06%的公众持反对意见，公众也普遍认为，这项税收政策，不但不会有效遏制居高不下的房价，卖家还会将税负转嫁到购房者身上，打压了购房者的热情度。公众的担心不无道理可言，事实上，在需求大于供给的背景下，任何税收都会在一定程度上转嫁给消费者，土地增值税也不会出现例外。退一步讲，即便开发商不把税负转嫁给消费者，如果开发商的利润大幅度减少，房地产开发投资可能也会受到较大影响，投资少供给就少，可能会进一步助推房价。
要想让房价控制在合理水准，我认为，国家应优先考虑物业税、遗产税、赠予税等保有阶段的税收，这不仅能优化住房资源配置，而且也能精确打击购房者的投机行为，从而促使房市利润处于合理水平。
■纵论
别让房价调节适得其反
政府与房地产市场多年的博弈表明，房地产市场对于政策的调控有着惊人的“抗药性”，甚至出现报复性的“逆调节”。政府不断出台的调控政策，几乎每一次调控，都会为下一次反弹埋下伏笔，“调控-观望-反弹”成为“路径依赖”。
国土部在今年3月10日才下发通知，要开发商在拿地时一律按照底价的20%缴纳保证金，成交后，需在一个月内缴清成交额50%的首付款。就在数天后，这项旨在提高开发商拿地的资金门槛，挤出非理性因素，通过技术手段降低地价，从而避免因地价上升引发房价上涨的政策，却被“央企制造”的“地王”无情地打破。
严格清算土地增值税会不会重蹈“逆调节”覆辙，不但抑制不了房价，反而火上浇油，拉高房价呢？
在寻找房地产调控政策遭遇“逆调节”的踪迹背后，除了地方政府的土地财政依赖，折损了他们执行中央调控政策的积极性以及房地产巨大的市场需求之外，房地产调控政策的延续性与稳定性差也是重要成因。政策调控，多半限于头痛医头，脚痛医脚，某个阶段某种问题突出，就贴一块“制度创可贴”，根本达不到治本的效果。
房地产过度市场化，容易导致投机过度，稳定市场价格的惯常市场手段，在巨大的投机性需求面前显然无济于事。
我们固然不能回到过去政府包办一切的年代，但也有必要反思房地产的定性与定位，确定其市场性与公共性，厘清市场与非市场、市场行为与政府行为的边界。此外，优化地方政府税收结构，加大保障房供给，减少对土地财政的倚重，进而出台一揽子政策，才能扭转“逆调节”的尴尬。
■相关
中央媒体连续“炮轰楼市”
近日新华社、《人民日报》等媒体接连针对楼市发表时评报道之际，不少坊间人士暗自揣测，高层或许正在酝酿新一轮的调控政策。但中央媒体相关人士披露，这是对社会热点话题的关注，而非出自“上级授意”。
媒体“炮轰楼市”是民意的反映
新华社的“六连评”被公众想象成“为物业税开道”，央视《新闻联播》和《人民日报》对楼市的系列报道和评论，更加剧了关于调控政策的新猜想。以往，媒体的确在某些时候扮演了“开道”的角色，为新政策造势，为新决策铺垫。但最近媒体“炮轰”楼市，笔者以为绝不是“上级授意”。道理很简单，媒体的批评，只会给“上级”带来压力。更何况，类似于物业税这样的政策，需要经过一系列程序才能出台，需要制度和技术多方面的准备。
在我看来，中央媒体集体“炮轰”楼市，是出于监督的目的。不难发现，中央媒体也在不断转型，批评性报道越来越多，时事评论的比重越来越大，在舆论监督方面发挥的作用也越来越重要。中央媒体集体“炮轰”楼市，既是宏观经济安全增长的需要，也是民意的反映。
如果说“炮轰”楼市是人为授意的，我以为授意的人不是“上级”，而是有良知的媒体人自己——既然掌握着社会舆论公器，是社会良知的“看门狗”，就要忠于自己的职责，做到对重大事情不失语，以舆论监督推动政府监管，并给政府监管提供养料。
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