地产基金或成地产金融新门路
http://www.haozhai.cn 文章来源: 中国房地产报 2010-04-12 10:29
地产金融图腾纷至沓来的以房地产公司为主体的PE风潮,犹如一场变革前奏,正在激荡着国内房地产公司的发展模式之路。据不完全统计,国内新近成立的以房地产开发企业为主导的地产基金已超过100家。仅仅3月份,就先后有复地、华润、中海外、金地等国内领先的房地产公司榜上有名。
众多房地产公司蜂拥地产基金,仅仅是拓宽融资渠道的一种方式,还是隐含着它们对国内房地产市场发展至今日的反思,未雨绸缪积极抢占市场前沿、以战略保持领先竞争力的方式呢?追问地产界和金融界的人士,他们都坦言目前的国内地产基金受制于金融环境的不完善和技术细节,尚待进一步发展。那么,留给业界的答案无疑是后者。的确,当众多的房地产公司将地产金融列为集团发展战略的重要支撑和利润来源的重要环节时,当以滚动开发为特征的“香港模式”遭遇国内房地产市场环境的变换愈加缺乏发展后劲的时候,以直接盈利回报转向资产配置、资产管理领域的“美国模式”正昭示着行业的未来前景。但是方兴未艾的地产金融图腾,能使这场行业变革走多远,依然需要每个探索中的地产开发企业努力寻找答案。
“据我了解,目前在全国,开发商背景的私募基金至少不少于40家。”华远集团总裁任志强表示。短短3个月间,他已参加了不少于3次的以开发商为主体的私募基金发起活动。此外,任志强更是被一些基金聘为投资顾问委员会成员。
进入2010年,华润集团、复地集团、金地集团等房企先后传来私募基金的募集消息。此外,包括中房集团在内的更多企业也正在做此筹谋。
忽如一夜春风来。地产商对私募基金大表倾心的举动开始越来越密集。“私募基金已经开始运作起来了,并且势头凶猛。今年地产私募基金极有可能成为房地产企业寻求地产金融突破的利器。”中国房地产研究会副会长顾云昌在接受本报记者专访时,看好地产私募基金的前景。在多位业内人士进一步的评论中,地产商主动发起私募基金的背后,更隐含着行业龙头对行业发展模式转变的先知先觉与布局。
地产商也并不讳言自身对地产金融的雄心。金地集团、复地集团更是明确表示,希望在未来几年能更多地涉猎房地产金融市场。“纯粹通过房地产开发,公司的发展速度非常有限,我们更希望能够成为合格的地产投资管理者,持续提升主业业绩。”金地集团总裁张华纲表示。由此,一场由行业龙头引导的行业变革——改变香港式滚动开发的土地运营模式,转投美国式倚重资产管理的金融运营模式已经高调启航。
私募基金成潮“难以建立可信任的防火墙”,“难以避免关联交易以次充好、损害投资者利益”,“难以实现房企间的抱团合作”……尽管至今仍有种种观点质疑地产商发起私募基金,但这丝毫没有影响地产商参与私募基金的热情。
4月初,经过2年的筹备,中国内地首家地产商发起的外币私募基金由金地集团联合瑞银募集成功。“首期1.25亿美元,4月份到位后很快就会投入项目,接下来我们会尽快开展第二期的募集。”张华纲表示。5家投资者分别来自于欧洲、中东、亚洲。地产基金风起云涌的时代,收获利好消息的不仅仅金地集团一家。3月,中海外表示公司将与工银国际投资管理等投资方成立最高达39亿港元的基金,投资于内地的房地产项目。华润集团与花旗集团私人银行部推出两只房地产基金。复地集团、阳光100(微博)(微博)置业集团等多家地产公司联合北京银信投资有限公司成立盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司……这还仅仅是冰山一角。一位基金管理人士透露,近期多家地产商都低调发起并成立了私募基金。“有的是与银行合作,有的是与外资机构,但都没有浮出水面。”
更多的房企也在图谋壮大这一行列。复地集团董事长范伟明确表示,复地也在谋划私募基金的发展。中房集团理事长孟晓苏透露,中房集团也在酝酿与一些基金、社会资本合作的房地产基金。
一时间,无论是外币基金还是人民币基金,无论是投资自有项目还是投资其他项目,经过去年“国九条”、“金融30条”对股权投资基金的放开,私募基金在开发商的热拥下终于一飞冲天。
如果说地产商急需拓宽以直接融资为主的融资渠道,改变单一依赖银行的融资环境,那为何偏偏对私募基金情有独钟?首创置业董事长刘晓光解释道,相对于债权融资,房企更喜欢融资成本低廉、用途更加灵活的直接股权融资。
而在诺亚财富管理中心研究员宋军看来,“私募基金方式的优势显而易见,更多的专业性、参与管理、资金来源广泛。”他认为私募基金亲自参与项目管理的特点再加上其自身强大的专业资本运作能力,能更好地促进地产企业成长。
摩根大通中国投资银行副主席龚方雄更是认为,考虑到人民币升值幅度,外资基金不足12%的融资利率要低于普遍13%~15%的信托融资成本。如此,地产商主动发起私募基金的热潮已经变得可以理解。而在这轮热潮中,私募基金除了发起者自用外,还有相当的地产商表示也将用于市场的地产投资。复地集团表示除投资自有项目开发外,更希望地产金融投资能成为集团业务新的利润增长点。
由地产商自身充当地产投资管理者这一角色多少充斥着一丝怪异,大地产商是在寻找融资渠道,还是在玩票投资?“越是资本运作好、实力强大的开发商越是缺钱。但这种缺钱指的是不会让钱闲置。”对此,顾云昌表示大的房地产商是在为自身找渠道,“作为发起方的地产公司很有可能在某个节点在建项目并不缺钱,而其他地产商则有可能恰恰缺钱,这就产生了相互之间互通有无的需要。”
但欣欣向荣的景象并未遮掩掉此前一些业内人士对地产商作为发起者的质疑。在普凯基金合伙人甘美兰看来,地产商既是项目提供者,又是基金管理者,很难完全消除投资者对于“关联交易、暗箱交易”的担忧。
对此,张华纲也坦言,对于投资者的疑虑也只能通过开发商与更加具有公信力的专业机构合作,以及通过自身的品质来增强投资者的信任。而在部分基金人士看来,除了由于对地产商身份质疑而会使部分投资者却步外,中国机构投资者的缺失,也将增大地产商募集资金的难度。“国内的投资人或者机构有欠成熟。”顾云昌表示,但他也表示,国内市场目前仍是货币流动性充裕,民间资本丰富,“经过培育与激励,是可以充分利用的。”
变身金融资产管理实际上,地产商对于私募基金的热情背后,远非单纯的打通融资渠道那么简单。在探索多融资渠道的同时,地产金融更是成为许多地产公司未来发展战略中最重要的组成部分。在2010年的致股东信中,金地集团董事长凌克坦言,公司希望在业务增长过程中,同时承担地产投资组合管理者的身份,在开发业务流程前端为投资者挖掘更多的价值空间。复地集团也不例外。在未来10年的发展战略中,复地集团已将业务定位为“投资和开发业务齐头并进”。
“公司会把私募基金作为一个长期的战略来发展,希望能够成为新的利润增长点。”范伟在复地集团业绩会上表示。一切信息都在显示,金地集团、复地集团等公司的地产金融业务已经不单单是建立更加巩固的多元化融资平台那么简单。
“这中间包含了地产商向上游金融产业的战略转移。包括地产基金、信托、REITs等相关地产金融产品。”一位正在研究地产基金的信托公司市场部人士表示,地产商正在试图改变过去单纯依靠滚动开发、做大规模来获取企业成长的香港发展模式。刘晓光表示,经过多年积累发展,随着企业的规模化以及越来越多的持有型物业的出现,企业的资金需求越来越大。一方面银行的短期资金已经很难支撑企业的资金匹配,另一方面庞大的资金体量也更需要有效的金融资产管理。张华纲也坦言,单靠纯粹通过开发来获得发展,速度已经变得非常有限。“尽管目前中国房地市场的市场环境还不能说完全符合依靠金融运作对产业进行更加专业、更深层次挖掘价值的美国发展模式,但随着城市化进程速度下降和人口红利消耗,部分地产商已经开始关注到这种发展趋势。”上述信托人士进一步表示。顾云昌更是认为,通过地产金融布局,部分有实力的地产商正试图占领未来房地产行业竞争的制高点。而早在几年前,万通地产(微博)(微博)董事长冯仑(博客)(博客)就表示只有尽早未雨绸缪、改弦易辙,走“美国模式”才是中国地产竞争的制胜之道。
金地集团也将这种提前布局的意图表露无遗。凌克表示,到2015年,中国房地产金融市场管理的总资产将在9100亿元左右,金地希望在这个市场成熟前占有一席之地。相对于金地等大房地产商的战略转变,一部分企业选择了继续的观望,而更多的中小房企更是停留在求生存阶段。
对于大型房地产公司引领地向资产管理者的转变,顾云昌表示还需要国内金融市场的进一步开放与完善,目前的总体情况仍是监管力度大于创新力度。
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