利率调整或产生“挤出效应”
http://www.haozhai.cn 文章来源: 上海证券报 2010-04-12 10:36
房贷优惠利率政策调整对“刚性需求”的挤出较大
从去年年底召开的中央经济工作会议到今年3月份召开的“两会”，针对房地产市场调控政策纷纷出台，基本围绕着抑制房地产价格过快增长和投机性需求、保证房地产供给增长的政策取向。然而“两会”后，随着“地王”的再现，房价在经历短暂的高位震荡之后，继续上涨，较大程度上影响了购房者对房地产调控政策效果的信心和对未来房价走势的预期。
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据了解，年初，已有多家银行实行信贷控制，房贷业务均暂缓或暂停了一段时间。2月份虽然房贷放款恢复了正常，但在客户的选择上极为挑剔，一些综合评价后被认为是“风险度较高”的贷款客户则面临更为苛刻的贷款条件。笔者认为，这一政策的初衷是通过提高“投资性需求”的购房成本，抑制房地产价格过快增长，然而其结果将很有可能事与愿违。
1、取消房贷优惠利率无法真正瞄准“投资性需求”进行调控。取消房贷优惠利率的直接结果可能并不会影响投资性需求，而是将“刚性需求”挤出房地产市场。“挤出效应”的原始含义，实际上是政府投资通过抬高利率的作用机制使得民间资本进入市场的门槛提高，进而形成了一种挤出民间投资的力量。房贷优惠利率即作为降低购房成本的有效措施，同时也是一种鼓励房地产需求的积极信号，对于购房者而言无疑是一种利好，而这种利好是针对所有购房者的，既包括“刚性需求”，也包括“投资性需求”。
优惠利率的取消自然针对的也是所有购房者。而且，“刚性需求”往往在支付能力上比“投资性需求”弱，因此，“刚性需求”对政策的敏感程度更高，价格弹性也更大。“投资性需求”的理性考虑是基于中长期内房地产需求仍然较为旺盛、房地产价格看涨的预期，并不会因为房贷优惠利率的调整而放弃投资。另外，房贷优惠利率调整也存在一定的差异化，即针对首付比例高、风险度低的“大客户”仍然可以享受一定的优惠，这使得挤出“刚性需求”的特征更加明显。因此，笔者认为，取消房贷优惠利率无法真正瞄准“投资性需求”进行调控。
2、“刚性需求”被挤出后导致房地产市场格局进一步不合理。“刚性需求”被挤出对房地产市场格局将产生以下两个方面的影响：
第一，基于未来住房需求的中长期看涨的判断下，投资性需求的相对比重将有所扩大，这使得房地产的需求结构进一步趋于不合理；
第二，“投资性需求”对住房面积、环境、地段等影响升值空间的因素非常看重，因此，开发商受利益驱动开发的楼盘也往往瞄准满足这类需求，房地产市场中大量存在的是比如80-90平方米的“大一居”、110-120平方米的“大两居”等等，而很少出现更加适合“刚性需求”30-40的“小一居”、50-60平方米的“小两居”、80-90平方米的或者“小三居”等等，因此住房的供给结构也趋于不合理，使住房成本无形中被提高。
第三，“刚性需求”被挤出房地产市场之后，势必影响房地产投资和住房供给，这一方面不利于经济继续保持回升向好的形势，另一方面可能进一步推高未来房价。
围绕“供给面”实施调控政策，通过税制改革抑制不合理需求
综上所述，结合当前经济形势和中长期经济发展阶段，取消房贷优惠利率的政策属于调整需求面的政策，并不能瞄准“投资性需求”实施调控，并抑制房价过快上涨。由于“需求面”具有难以甄别性，下一步应该着力围绕“供给面”实施调控，保持房地产适度投资规模，通过税制改革来抑制不合理需求，进而抑制不合理需求。
1、继续保持房地产适度的投资规模。围绕“供给面”实施调控最直接的含义就是保持房地产适度的投资规模，扩大房地产供给。决不能通过简单压制房地产投资的方式，降低房地产市场的热度，其结果不但不能降低房价，相反还将进一步推高房价。另外，应注重房地产投资的结构，鼓励满足“刚性需求”的在中小户型的房地产开发投资，大幅增加满足中低收入家庭的保障性住房开发投资。除此以外，应该继续加强监管严厉打击“囤积土地，捂盘惜售”现象和央企大量进入房地产市场的现象。
2、通过税制改革和完善抑制不合理需求。由于“需求面”具有难以甄别性的特征，即很难区分“刚性需求”和“投资性需求”，我国以往房地产政策是依据不同收入群体进行调控，然而收入是一个极难真实测量的指标，即政策难以“瞄准”，政策往往采取“一刀切”的办法，效果欠佳。
因此，应该建立起一套有效的甄别机制，使得购房者的真实收入水平可以由他的实际购买行为反映出来。比如，低收入者往往购买的是小户型且只有一套房，而高收入者往往购买较大户型，且具有多套住房。通过适时针对所有购房者开征物业税、遗产税等税种，在针对第一套住房和小户型购买者进行补贴的方式，将可以有效地规范和引导“投资性需求”和“刚性需求”的购买行为。
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