世贸房地产：写字楼租金开始上涨
http://www.haozhai.cn 文章来源: 观点地产网 2010-04-14 09:32
我们对亚运城项目很有兴趣，因为我们希望进入广州市场，公司正在与其他合作方沟通讨论。
4月13日，世茂房地产在香港举行业绩发布会，公布了2009年业绩营运状况。世房业绩期内确认收入为人民币170.3亿元，较2008年上升137%。其中全年合约销售额225亿元人民币，同比增加90%；总合约销售面积250万平方米，同比增长98%。
会上，世茂房地产董事长许荣茂、执行董事许世坛、首席财务官许伟文阐述了世房今年的土地储备、资金方面的策略。
以下为世茂房地产2009业绩发布会答问环节实录：
Q：目前公司的信贷负债短期和长期比例是多少？公司现在银行授信额度是多少？今年信贷收紧的情况，杠杆还会维持吗？世博会之后上海房价走势会怎么样？
世茂房地产：一般而言，开发贷款不需要筹集，因为项目一边销售，一边回款，收到款项就可以偿还之前的贷款。除了这些开发贷款以外，公司其他的负债都是三年以上。
刚刚提到上海房价高，其实不仅是上海，北京的房价也很高。比如说上海拆迁补偿费用有些已经到3、4万元/平方米，离北京市中心很远的土地也拍到2到3万元/平方米。
一线城市开发商的利润比较低，像万科税后利润也不是很高。尽管一线城市的刚性需求大，但成本很高，又没有土地可供应，拆迁的价格已经达到很高的水平。
世博会之后，上海房价可能会降低。而上海周边的城市，包括昆山、嘉兴、杭州、常熟，这些城市的房地产销售非常好。
目前上海正在做长三角一体化，交通、铁路会连接到江苏和浙江等城市，我们以前在昆山项目卖6000元/平方米，现在已经卖到9000元，在世房涉及的27个城市中，一线城市贡献少于25%，75%是来自于二线城市。总的来说，二线城市泡沫比较少，有大量的第一次购房者，银行信贷首付、利率政策对他们影响不是很大，像嘉兴、昆山等等，潜力都很大。
Q：非主营业务央企退出房地产，会不会给世茂带来并购的机会？世博会之后上海的售价会升多少呢？公司平均售价是多少呢？
世茂房地产：其实是非主流央企退出房地产行业，但保利那些大的房地产企业还在，并购这方面我们也会考虑，但未必会有很好的机会。
公司的平均售价会在1万元以上。特别是世博会，我们的酒店已经有很多人提前订房，去年是四成，今年提高到七成，需求很大。上海市长担心房子不够住，所以我们有这么多房是好事。另外，世博会对住房影响不是很大，其对餐饮、旅游的影响比较大。
Q：96亿是不是包含了去年未支付的土地款，今年世茂新增土地的计划？
世茂房地产：刚刚提到96亿土地款，有接近一半是已经买到土地，需要支付出去的。现在我们有一些项目还没有拆迁，所以有一些是要到明年再付。96亿是一个初步的估算，需要看今年的土地情况，我们预留一半用于今年新购土地。
Q：今年的土地费用是96亿，一半用来买地，同比去年100亿下降，是否是因为对今年情况不太乐观？
世茂房地产：96亿元只是一个参考的数字，去年拿地可能是一百多亿，但只支付50多亿，因为有一些地是下半年买的，暂时不用给钱，还有一些是拆迁完才给钱的，所以说现金的支出部分不是很多。
Q：传闻公司与台湾远雄等联合成立的海峡投资公司？在2010年有没有具体投资计划？另外，世茂是否有意入股亚运城项目，进入珠三角开发？
世茂房地产：我们对亚运城项目很有兴趣，因为我们希望进入广州市场，公司正在与其他合作方沟通讨论，现在还没有最终的结果，等有最终结果的时候，我们会进行一个公告。
两岸现在进入一个非常关键的时刻，中央正在加强两岸的经贸往来，推动两岸的和平发展，两岸的企业家需要有共同话题。而两岸的城市建设，主要目的是推动两岸经贸往来，同时为台湾的经济合作，为台湾企业进入香港开发提供一个良好的平台。
目前这项工作，我们正在积极推动之中，但目前没有具体项目签下，因为阶段性的工作现在还没有完成。
Q：内地银行收紧按揭贷款配额，能否谈一下对于今年楼价会有些什么影响？
世茂房地产：现在很多银行会根据客户情况做一个调整，如果是第一套房，八成按揭是没有问题的，第二套房的话就需要严格执行六成按揭。现在已经没有七折的优惠利率了，个别银行确实是收紧了，但全部也未见收紧，这个是银行根据购房者的收入情况和信用纪录来确定的。
信贷收紧从今年年初已经开始了，然而对楼市没有很直接的影响。因为有很多的消费者，他们是第一次置业，他们可以拿到八成按揭，第二是很多投资者未必会做按揭，所以从现在的数字看不到对销售的影响。
Q：世房之前提过将酒店分拆上市，有没有具体的安排？今年的目标是300亿，而第一季度只有50多亿，是否可以谈一下今年销售的信心或者策略？
世茂房地产：关于酒店分拆的问题，这是一个长远的计划，还没有推上日程表，我们希望再多建一些优质的酒店，让酒店业务更好一些，之后再考虑分拆。现在建好的酒店只有三间，有十几间正在建，因此需要在建好，覆盖更多的城市的时候，再考虑分拆上市。
今年的销售应该是比较好的，第一季度不能作为参考标准。公司的主要推盘时间是5、6和9、10月，通常上半年销售只有两三成，下半年会有七八成，但是我们估计今年上半年可以完成140亿甚至150亿的销售，接近于一半。在4月底，我们有信心完成80亿销售，在6月份之后每个月销售都将超过30亿。
Q：能否谈一下房地产泡沫论以及人民币升值对于房地产影响？是否对公司策略有影响？你们是否会将成熟的商业物业转到A股？预期上海商业地产今年出租率和租金情况是怎么样的？
世茂房地产：人民币升值对较早上市那一批房企是比较好的。在资本市场上，我们集资超过一百多亿，大部分的资金也已经用在中国买地、收购，人民币升值对整个公司利润或者业绩的影响是比较大的。
我觉得个别城市是有泡沫的，如北京、上海等城市，而很多二线城市比较合理，我们希望当地政府也加大土地供应，调节好市场。
所有的商业项目已注入到世茂股份了，世房不再做商业地产。在上海，我们还有一些写字楼，但不多，根据最新的消息，上海的租金已经升了。
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