市盈率畸高 房地产已非支柱

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 华商网　　 2010-04-15 10:03

　　目前的中国房地产市场很像股权分置改革前的股市，存在制度缺陷。高房价是理顺我国收入分配矛盾、解决民生问题的重大障碍。高房价抑制了内需的进一步扩大，挤压了消费需求的扩张。而房地产市场高“市盈率”，即房价与收入比过高，源于供需严重失衡，其中存在制度性缺陷。

　　首先需要扭转的是对房地产行业的认识偏差。
　　“房地产行业是支柱产业”的说法并不准确———在19世纪至20世纪，美国工业化、城市化发展的高峰期，提出的三大支柱产业是汽车、钢铁和建筑业，并没有提及房地产业。建筑业才是消耗大量钢材、水泥、化工材料，带动十多个相关行业和创造大量就业的支柱产业，但建筑行业的利润现在却很薄。房地产行业主要的作用在于策划、销售，这一过程并不能带动多数相关产业，也谈不上是国民经济的支柱产业，而在中国却获得了超额利润。
　　目前，房地产业最重要的问题在于供求双方均存在制度缺陷，致使供求严重失衡。

　　从供给方面看，进入城市工作的农村人口难以落户城镇，在占用城市用地的同时，依然保有农村的耕地和宅基地，农村闲置土地未能有效释放。中央为了保证耕地红线，严格控制城市建设用地的扩大。从地方政府角度看，土地与地方财政收入紧密联系，土地经营的结果是地方政府尽可能让土地收益最大化，扭曲了地方政府行为和调控决心。

　　城镇化是农民转化为市民的过程，但是中国城市里的房子都不是给农民盖的，绝大部分由城市居民消化，所以目前房价上涨和城镇化没有必然关系。

　　从历史经验看，这一进程并不一定拉高房价。大量农民进城后，正常城镇化过程中城市规模必然扩张。在初期进入城市的农村人口，主要需求的是基础保障需求的低端住房，而非高价格房屋，从而不会引起房价上涨。美日的泡沫均是在城镇化完成后，改善型需求强烈才出现的。

　　如果从需求角度考虑这一问题，我国现行制度并未有效抑制投机和奢华需求。即使是所谓“收紧”二套房贷，相较其他国家二套房贷政策依然宽松。国外成熟市场购买第二套住房基本上难以从银行贷款，比如英国房贷基本按照年收入来计算贷款额度，因此依收入的倍数贷款购买第一套住房后，购买第二套房是很难再贷款的。

　　房地产“市盈率”太高，破灭会造成巨大金融风险，拖累国民经济。这也是中国目前面临的一个巨大的问题———购房人、房地产企业大量使用银行贷款，地方政府融资平台的巨额贷款全是靠土地抵押，金融系统已经和房地产紧密相连。房地产最后出现问题必将打击整个金融系统和国民经济。

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