今年是置业豪宅的机遇年

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 新快报　　 2010-04-15 10:26

　　“一个人一生获得高端物业的机会是有限的。豪宅供需无弹性，土地、景观等资源是不可复制、不可再生的，因此每座真正的豪宅都是‘限量版’。”4月11日，《中国高端物业气象报告》在广州成功发布，该报告提出了重要的研究成果——“豪宅机遇论”。中国企业联合会执行副会长、北京大学房地产研究鉴定中心研究员孟晓苏表示，国家加大对土地资源的保护，推动城市土地持续升值，资产价格会逐步上升，高端物业将坚挺保值。

　　精英人士置业豪宅有“机遇期”

　　与会专家在《中国高端物业气象报告》发布时特别指出，置业豪宅有“机遇期”。精英人士获得高端物业的机会是有限的，比如纽约中央公园公寓错过就不会再有，因为豪宅供需无弹性，土地、景观等资源是不可复制、不可再生的。

　　《中国高端物业气象报告》分析认为，在某一个城市，精英人士和豪宅相遇机会不多。这是因为豪宅供给存在一个特殊定律：豪宅供需无弹性。就是说，并不是因为豪宅的价格变高了，就可以生产出更多的豪宅。它不像某些奢侈品，可以无限复制生产。事实上，每个真正的豪宅都是限量版。

　　豪宅的供应相对来说是一个常数，而对豪宅的购买力是一个变量，是一个逐年递增的向上曲线。从这两条线中可以明显地看出供和需之间存在着不匹配，其交叉区域很有限。由此决定一个人一生获得豪宅的机会是有限的，此谓“豪宅机遇”。

　　三大驱动力带来“豪宅机遇年”

　　《中国高端物业气象报告》分析认为，豪宅市场繁荣兴旺，必须得益于三大驱动力。

　　第一大驱动力是经济增长和资本市场的繁荣。在这一驱动力的驱使下会创造更多的财富，与此同时财富会促使个人收入增加，这样就会创造出大量的富翁。

　　第二大驱动力是财富的集聚。当创造出大量的财富时，财富会向一、二线城市的黄金地段和稀缺景观资源集中，在这种资本大量集聚的情况下，会进一步创造和集聚资本。

　　第三大驱动力是对规避风险的考虑。当资本集聚到一定程度时，由于资本收益的边际收益递减，实体经济中的资本会表现得十分脆弱，导致实体经济中的资产收益下降。同时为了抵御通货膨胀风险，实体经济中的财富形态必然从“企业权益”转向房地产资本。在房地产市场中最能抵御资本收益下降和通货膨胀风险的当属豪宅。

　　豪宅市场的繁荣得益于三大驱动力，中国现在的经济发展状况正存在这样的三大驱动力。中国正处在经济高速发展的阶段，根据相关部门的统计预期，中国至少还能维持20到30年的高速经济增长。

　　“中国正处在日本1960-1980年代的发展阶段，也正是房价暴涨的前夜。”国金证券（600109）首席经济学家金岩石将中国和日本进行直接对比后表示，中国目前处于房价起跳的阶段而不是泡沫破裂的阶段。日本的高铁是1960-1980年形成的，日本经济的起飞阶段就是高铁时代。1950-1970年日本实现工业化，1970年到1990年是城市化，1984年日本提出建设国际金融中心，日本的流动性上升，从此房价飙升。中国正处在日本上世纪60年代-上世纪80年代的阶段，一旦中国的高铁时代完成了，城市化的进程开始加速。

　　城央豪宅升值潜力最大

　　房子作为一种最为保值增值的投资品，屡屡被专家们提及。孟晓苏表示，美国40年前一位普通教师购买房屋的时候只花了4000美元，10年后该房屋升值到了40万美元，升值了100倍，其根本原因在于土地升值。而中心区的豪宅，增长潜力更加惊人。国家加大对土地资源的保护，推升城市土地的持续升值，这种情况下，我相信资产价格会逐步上升，高端物业将坚挺保值。

　　亚太城市发展研究会秘书长、前国际城市主题文化高峰论坛组委会主席卞洪登认为，香港最顶级豪宅达到了70万港元/平方米，广州豪宅是2万元人民币/平方米，差比是30倍。中国房地产还有30年的黄金期，目前美国的一些华人富商也在广州买房，越南的一些华人高官也在广州买房，这说明广州高端物业具备价格优势。

　　结合中国的实际情况，刚刚发布的《中国高端物业气象报告》通过对中国各个城市进行比较认为广州豪宅市场更具备投资价值。其原因有以下两点：一是广州始终在全国处于领先位置，但房价却在全国各城市中保持较为理性的水平，表明广州高端物业未来增长的空间依然巨大；二是广州的城市建设与发展表明，广州一直理性地在向前发展。已经成为中国五大核心城市之一，亚运给它也带来了前所未有的机遇，广州物业具有较大的升值潜力，特别是城市中央的高端物业。

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