二套房先抵押后贷款 禁发非住宅个贷

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 搜房网　　 2010-04-16 10:26

     自4月20日起，二手房贷款将由原来的“见契税票”放款转为先抵押后放款。记者从相关渠道获悉，一份由银行监管部门下发的《关于银行监管风险控制的通知》（以下简称《通知》）将于近日发至各银行，核心内容包括严格实行二手房贷款先抵押后放款，严禁向非住宅项目发放个贷。

通知》要求，银行在办理二手房贷业务中，必须严格执行“抵押在先、放款在后”的制度，在办妥二手房贷款中所对应房产的抵押登记、取得房屋他项权利证前，不得向借款人发放二手房贷款。
对此，我爱我家企划副总裁胡景晖表示，此政策的直接结果就是导致二手房卖房业主可能拿到房款的时间会更晚、更长。”在他看来，过去许多二手房贷款基本上见到契税票便可以放款，现在要求严格执行先抵押再放款，等于延长了放款的时间，短时间内可能会导致一些业主因为拿房款速度慢而产生一些纠纷，并且在当前二手房持续火爆的情况下，商业贷款环节的延后，将直接导致小业主要求“全款购房”，也将拉低整体成交量。“但长期来看，如果相关部门可以缩短一些交易环节流程，以后可能这点影响会越来越小。”

另外，《通知》还强调，严禁向非住宅项目发放个人住房按揭贷款，严格执行《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发［2007］359号）相关规定，即1.1倍利率、40%首付；同时防范借款人购买多套住房并向银行申请多笔个人住房贷款所引发的风险。在个人住房贷款前调查和贷款审批过程中，防止借款人隐瞒实际购房和贷款情况，利用时间差向不同银行同时申请办理多笔个人性房贷享受首套待遇和超出自身还款能力购房引起的风险，所有担保公司的担保审批业务银行将全程参与。

“这就给担保行业带来了很大考验。”胡景晖表示，上述要求的出台，对于担保行业来说，可能要面临着重新洗牌的局面。因为按照政策的意见，今后将不需要阶段性担保，那么对一些没有经纪公司背景的担保公司来说就会面临很大的冲击。按揭担保公司也将转变为按揭服务公司，业务重点也就会从原来主要以担保为主，转变为以按揭服务为主，更多在提供按揭咨询、设计贷款方案、推荐贷款银行、代办贷款手续上为贷款人服务。“可以说这个政策的出台对于担保行业的影响要大于对二手房市场的影响。”

根据《通知》，各银行需在本月20日前完成个人住房贷款业务流程及相关管理制度，提高个人住房贷款业务风险管理能力，规范个人住房贷款业务市场竞争行为

国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

会议指出，今年1月初《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》下发后，全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险。这既有流动性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也与一些地方认识不到位、落实调控措施不力，投机性购房大量增加有关。必须采取更为严格、更为有力的措施，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。

会议确定了以下政策措施：一是抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。

二是增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。各地要尽快编制和公布住房建设规划，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。加快普通商品住房项目审批，尽快形成有效供应。

三是加快保障性安居工程建设。各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。大力发展公共租赁住房。

四是加强市场监管。严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。清理已发放预售许可证的商品住房项目，对囤积房源、哄抬房价等行为加大曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法依规严肃追究相关负责人的责任。规范发展租赁市场。完善房地产市场信息披露制度。

会议要求，稳定房价和住房保障要实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制，住房城乡建设部、监察部等部门要建立考核问责和约谈、巡查制度，对遏制房价过快上涨、推进保障性住房建设工作不力的，要追究责任。各地区、各部门要切实履行职责，加强分工协作和指导督查，加快制定、调整和完善相关政策措施。

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