物业税开征说笼罩楼市
http://www.haozhai.cn 文章来源: 新京报 2010-04-16 10:39
物业税能否抑制房产投资有争议
虽然，物业税一直引起热议，但是其调控入市的效果，业内存在分歧。
中经联盟秘书长陈云峰对开征物业税不持乐观态度，其认为，物业税解决不了北京的高房价问题。陈云峰表示，物业税的税率不过是1%到2%，而二手房营业税有5%，一个中介在一个二手房的转卖过程中，营业税加契税，加5%的中介税，可以达到11%，此举均没有能够阻挡高房价的增长，而1%到2%的物业税调控高房价，并不现实。
同时，业内人士也有担心，物业税出台调控效果不佳，则更使得这一政策利器置于非常尴尬境地。
“根据国外政策经验以及国内情况考评，物业税必然起到一定的调控作用，”刘桓认为，在持有环节征税，必然打击到部分投资客，即便是资金实力雄厚的炒房客，在物业税开征后，其也要核算一下投资回报率。
由于楼市所处地域、价格复杂，粗略估算，一个评估价值为100万元的两居室，按照1.5%征收物业税，其年度缴税将达到1.5万元，这是业主的持有成本。而目前100万元可能对应的区域租金价值，按月租2000元计算，其年租金收益为2.4万元，物业税持有成本占据租金收益成本的60%以上。
刘桓认为，物业税的力度足以抑制投资情绪，对投资客的心理起到调节、改善目前楼市的供求关系。
■ 调控预期
从4月初开始，新华社连发6篇聚焦房价的“新华时评”，痛批土地财政以及腐败所酿生的高地价、高房价。已有传言，称“价高者得”的中国土地招拍挂制度可能面临调整，以便从土地财政的根源上来“釜底抽薪”，遏制房价上涨。而紧跟着的新闻联播、人民日报、中央人民广播电台等对楼市价格飞涨更是持续痛批。在业内人士看来，这些倾向性明显的舆论已经为下一步调控政策的出台进行了明确的预告，疯涨不止的房价令政府对楼市的观察期提前结束。
提高首付和利率上浮对楼市影响大
中原地产华北区董事总经理李文杰表示，很多人都认为政府储备政策有限，或猜想其会投鼠忌器，但是在一些比较极端的条件和环境下，行政干预不是没有可能。
楼市量价齐升暴涨，加上这几天房企金融股的大跌，让人们对楼市调控山雨欲来有了更多猜想。除了“国11条”全面恢复的调控政策外，房产税的替代版本实际可能比我们想象中更快试行，唯独只需要落实未来财政收入的分配问题即可；限制外地人购买的措施也可能成为考虑的要素。投资者比重过高是本次楼市上涨的特征，而跨地区购买是主力，所以在一些热点城市或区域，对外地人购买设限不是没有可能，如购房时出具工作证明、收入及缴纳个税证明、社保缴纳证明等文件才能购买，要相信政府只要想限制，就一定有方法。
北京联达四方总经理杨少锋认为，中国目前房价再不控制，房地产行业一定也将走向毁灭，所以政府一定有重拳打击。如果二套房首付真的提高到5成以上，对楼市需求将是一剂猛药，毫无疑问将给当今过热的楼市迅速降温。而如果首付提高到6成以上，对楼市将是一场灾难，绝大部分刚性需求和改善型需求都将无力支付首付，而投资需求将彻底退出市场，三个月之内楼市必将降至冰点，楼市将回到2008年最惨淡的状态。这个时候，房地产行业是该冷静一下了，尤其是不要再盲目提价，否则，短期的暴利一定会让行业付出惨痛代价。
郊区一手房最先受到调控影响
在我爱我家副总裁胡景晖看来，当前楼市最有效的政策就是利率调整和持有环节征税，只要这两项政策落实，楼市很快就会进入转折期，投资的需求会得到显著的抑制，价格趋于平稳。
李文杰认为，从目前楼市的供应结构来看，新房市场的供应量主要集中在郊区，无论是从区位优势还是从价格上来看，郊区的新房和城区的二手房相比，已经没有明显的优势。一旦政策出现调整，郊区一手商品房将是最先受到影响的部分，因此，目前郊区的开发商对此最为关注，一旦有确切的消息，在郊区会出现供应加速的现象，供求比改变后，投资者的跟进会显得更谨慎；而二手房市场会出现投资客抛出房源的现象，二手房市场的供应将充足，促使其成为置业者的首选，加速楼市进入二手房时代。
截至昨日下午，国务院召开的常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。市场预期的“更严厉”调控措施终于出台，楼市走向或将出现转折。
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