房贷新政“无冲击”
http://www.haozhai.cn 文章来源: 财新网 2010-04-19 16:24
“现在是在调控吗？”
当本刊记者询问京城开发商对当下房贷调控的态度时，得到的回答有些令人错愕。
很难想象，这是3月26日晚间，银监会刚刚发布措辞严厉的房贷新政之后。
按照银监会要求，商业银行对78家不以房地产为核心主业的中央企业，其“非在建工程为抵押贷款的一切项目不受理授信申请，已授信的要保全，并要停止对其新增授信”。
此举对于非央企房地产开发企业或主业有房地产的央企而言，甚至是一个好消息：被央企过剩的流动性推高的土地拍卖价格，未来可能会有所收敛。一位国有商业银行负责风险控制的高管则称，国资委和银监会的政策都是针对增量而非存量而言，已开工和在建项目依然能够得到保障，对银行的资产质量冲击有限。
国金证券最新研报认为，在目前时点，可以看出调控并没有对行业产生过多不利影响。温和调控、希望改变购房者预期，将是未来政府布局调控的思路和重点，但远没有到收紧按揭和开发贷款这类行业命门的地步。
“行政与市场，谁的力量更大？中央和地方各行其是的结果会如何？”一位长期从事风险管理的银行高管直言，政府应该在防止地产泡沫方面真正有所作为，否则无力化解银行业对于房贷的偏好。
“名单制”共识
按照银监会近日的要求，经国土资源部门、建设主管部门查实存在囤地、捂盘行为的房地产开发企业，商业银行要将其列入警示名单，不得对其发放新增贷款，已有贷款要切实采取保全措施。
监管高层此前在一个内部会议上明确指出，随着市场迅速回暖，许多房地产企业再度利用大规模的贷款和股权融资圈地扩张。其中，部分开发商行为失范、囤地不建、捂盘惜售、哄抬房价，且自有资本金严重不足、杠杆率过高。
对此，银监会提出，将继续把房地产信贷业务作为2010年现场检查的重点，加大对违规者责任的追究力度。此外，监管部门还多次就商业地产供给脱离实体经济需求，以及境外“热钱”流入套取“三差”（利差、人民币升值和资产价格套利）的冲动增强，导致地产价格波动，进而威胁到银行资产质量等问题，做出了风险提示。
三令五申之下，市场分析仍然认为，银行不会轻易收缩房贷这一大蛋糕，即使出台实质性举措，也是出于自身风控考虑。
建行发布的一份研究报告透露，该行今年贷款优选投向中，仍旧包括按揭类贷款，提出限制房地产开发贷款，不过只是要求采取名单制管理方式。这种管理方式已经成为几家大行的共识。
建行行长张建国告诉本刊记者，近几年房地产开发贷款领域的平均新增余额都在300亿元左右，该行的房地产开发贷款客户从高峰时期的6000多家，逐步降至了去年年底的3000多家，正日益向有一定品牌和规模，经营规范的优质地产商集中。
该行副行长兼首席风险官朱小黄透露，建行对房地产贷款投放的增幅和区域安排上，保持谨慎态度。在一些泡沫较多的地方明确要求，房贷的总体增速要低于平均增速。
中行有关负责人亦有类似的表达，称2010年中行房地产行业的信贷策略是选择性增长，将按组合管理要求严格控制总量，把握贷款节奏。注重防范市场波动和政策调整风险，有保有压，择优选择客户和项目。
工行高层谈及今年对开发贷款的政策时也表示，将继续实施总量控制，名单管理，合理实施成数控制和风险定价。
“上面有要求，下面也不能公然地对着干。”一位在总行负责资源调配和战略规划的商业银行中层在谈及名单制时称，一方面，要根据宏观政策导向，更为审慎地对地产行业实行限额控制、名单管理；另一方面，也不得不面对来自分支机构的抱怨和讨价还价，在进退之间不无尴尬。
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