“地根”松闸虚实

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 财新网　　 2010-04-20 16:26

    18万公顷土地供应总量，其中77%为政策性住房用地，国土资源部计划加大土地供应抑制高房价，能否实现关键还要看落实情况
《新世纪》周刊 记者 张艳玲
与北京比，上海的供地计划相对偏紧
 
　　收紧“银根”之际，“地根”则出现了放松的趋势。张驰之间，地产的供需状况势将随之调整。4月15日，国土资源部公布《2010年住房用地供应计划》（下称《用地计划》），令人有些意外。不仅保障性住房、棚户区改造、中小户型普通商品房的供地比例达到77%，远超中央70%的既定目标，而且供地总量也大幅增加到18万公顷，比2009年土地供应高出２倍不止。

　　“供地总量增加幅度大大超过了市场预期。”北京大学房地产研究所所长陈国强感叹。

　　此前，一直有意见批评政府不通过增加土地供应解决高房价问题，仅靠增加交易成本，反而将房价越推越高。显然这一思路正在被矫正。

　　这是国土资源部首次组织在全国范围内编制住房供地计划。在当日举行的新闻发布会上，国土资源部土地利用司司长廖永林指出，2009年，国土资源部组织各地编制保障性住房供地计划，此次是住房计划的必然扩展，“明确全年供地计划，有利于明确市场预期。”

18万公顷总量

　　2010年3月10日，国土资源部公布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，明确规定“保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%”。

　　上述政策出台后，政策性住房供地增加是否会挤压商品房供地空间，从而导致商品房价格的进一步上涨，一直是各界议论的话题。

　　《用地计划》的公布显示管理层对此已有准备。此次国土资源部拟定计划，全国30个省份（除西藏外）、市、区住房供地计划供应土地量184749公顷，其中普通商品房用地比例为23%。总量增加的基础上，普通商品房用地计划供应量有42492.27公顷，加上中小套型商品房计划供地总量80431公顷，已超过去年全国实际住房供地总量。

　　廖永林分析，虽然按照保障性住房应保尽保的要求，在整体结构中政策性住房比例较高，但普通商品房和中小户型商品房供地大幅增加，商品房供应会根据市场行情调整，不会出现问题。

　　2009年被认为是土地供应增加较多的年份，全国土地供应量也仅为76461公顷，而此前五年平均年度实际供地量只有54650公顷。相比之下，国土资源部此次可谓土地供应大放闸。

　　华业地产副总裁、中国房地产职业经理人联盟秘书长陈云峰认为，总量增多固然是好事，但在北京、上海、广州等一线城市，商品房供地量是否仍保持相对增长的空间，则对整体价格调控至关重要。

　　陈国强也担忧，如果在热点城市和地区商品房供地不能适度增长，供求矛盾会更加尖锐，或仍将扭曲高端商品房的供求关系，无形中助推高端项目涨价。

　　以北京市为例，2010年北京市供应住宅用地2500公顷，比2009年实际增加968公顷。其中除1250公顷用于建设各类政策性住房外，普通商品房1250公顷的计划供应量，也高于2009年商品房用地700公顷的供应量。

　　上海则是另一番景象，供地计划相对需求偏紧。根据上海住房供地计划，2010年上海土地供应量为1100公顷，仅比去年增加约3%。各类政策性住房占总量的70%，纯粹的商业住宅类型用地仅为330公顷。

　　陈国强分析说，在土地、住房价格增长不明显、供求矛盾不突出的二三线城市，供地量过多，会影响土地价格上涨，牺牲地方政府的土地出让金收益。因此，总量增加的情况下，土地供应结构和供应节奏相当重要。

保障房能否保障

　　《用地计划》中保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量为142256公顷，占住房用地计划供应总量的77%，亦高于国土资源部此前对以上三类政策性住房规定的70%比例。

　　大规模政策性住房供地，是否意味着“居者有其屋”的梦想即将实现？

　　在142256公顷政策性住房中，经济适用房和廉租房的保障性住房用地量24454公顷，只占17%。即便加上中小户型普通商品房中的750公顷公共租赁房，占政策性住房的比例仍不足18%。

　　但是由于总量增加，保障性住房用地供应有了明显增加。其中，经济适用房用地占保障性住房用地总量的71%，与去年实际供地相比增加79%；廉租房用地占保障性住房总量的29%，与去年实际供地相比增加472%。

　　国土资源部认为，2010年中央将下达300万套保障性住房（含廉租房和经济适用房）建设任务，按照单套面积60平方米、平均容积率1.5计算，300万套住房全部实行新建所需土地规模为1.2万公顷，目前的供应计划总量24454公顷完全可以满足需求。

　　国务院发展研究中心研究员林家彬认为，由于经济适用房是有产权的商品房，在低于市场价买入后，过几年即可入市，市场价和初始价之间的巨大差距，会诱发炒房，需求实际上永远难以满足，最好的方式是增加不能买卖的廉租房供给。

　　对此，廖永林也颇为无奈。“从土地部门的角度，我们只能保障土地的供应。但具体需求，需要建设部门做前期调研。”

　　由于廉租房需要政府补贴，经济适用房则不需要地方政府承担费用。受制于各地财力，地方会偏重建设经济适用房。但是，廖永林认为，只要能在三年到五年之内完成安居工程的既定目标，也无可厚非。2010年中央承诺增加保障性住房投入，同时将保障性住房建设纳入强制执行指标，有助于保障性住房完成。

　　中原地产一位分析师认为，问题供应增加的情况下，在住房价格较高的一线城市和热点地区，应该增加政策性住房的比例。但是，对房地产价格基本正常的二三线小城市，政策性住房用地供应过多，反而会打压正常的市场价格。

　　陈云峰提醒，因为政策性住房主要针对户籍人口，对北京、上海等外来人口过多的大城市，应该放宽政策性住房的准入门槛。否则，即使保障性住房大幅增加，外来人口难以享受到住房保障，会造成供给与需求的错位。

　　国家土地总督察办公室巡视员张璞则表示，国家土地督察将从保障性计划实施的各个环节都进行监察、监督，确保达到70%的要求。

　　“对完不成任务的地方，国家土地督察局将采用强制性的要求，责令地方整改，甚至暂停农用地转用、建设用地审批手续。”张璞在发布会上承诺。

 

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