18万公顷供应驱散“地荒”梦魇
http://www.haozhai.cn 文章来源: 中国证券报 2010-04-21 10:50
一级开发有待提升
土地供应量增加与一级开发紧密关联，自2004年土地出让实施招拍挂制度后，地方政府成为土地二级市场的唯一提供者，二级市场的出让收益由政府享有。但土地一级开发却维持8％左右的固定收益率。土地一级开发动力不足。因此，中国房地产研究会副会长顾云昌认为，土地一级开发制度也应该变革，以提高开发效率。
业内人士介绍，土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
根据国土部有关规定，一级开发企业的利润率不得超过8％。这就使得土地一级开发的利润空间被锁定。“不少开发商希望借助土地一级开发，帮助企业在二级市场上获得开发资格。”北京建工置地的一位负责人表示。
由于一级开发利润率低，而二级市场的竞争压力越来越大，市场上存在一些一级开发商通过故意延期交地的现象。这对于土地的平稳供应影响很大。“如果一级开发集中在政府手中，可以采取例如提前预公告等形式，缩短土地入市的流程，避免由于推地不均造成的恐慌性拿地。”
分析人士认为，土地是资源类商品，也是房地产产业链最前端的环节。对于当前土地市场上存在的各种问题，未来国家将加大对土地一级和二级开发的综合治理，以解决日益突出的土地稀缺性和需求增长之间的矛盾。
作为新一轮房地产调控的重要措施之一，2010年供地计划紧随信贷收紧政策出炉。2010年，全国土地供应量较前几年平均水平大幅增长。18万公顷的供应量将新建多少商品房、能否如期落实，土地一级开发能否跟上土地供应的步伐？这些问题是悬在房地产市场上方的利剑。如能顺利落地，必将对楼市供需关系产生巨大影响。
据中国证券报记者的调查，供地计划虽然还是一幅“蓝图”，但对市场主体预期的变化已经产生影响。3月以来，全国主要城市土地市场的供应量显著回升，其中，住宅用地平均楼面地价连续两个月下调。除北京住宅用地成交均价和溢价水平小幅上涨外，上海、成都等地成交价格都有所下跌。
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