敲打房地产
http://www.haozhai.cn 文章来源: 《新世纪》周刊 2010-04-21 14:22
在各种针对房地产行业的调控手段中，二套房贷政策，是经过历史证明、最易收到成效的调控手段。
据北京“链家地产”市场研究部统计数据分析，2009年全年二手房平均按揭成数达到5.29成，也就是说贷款人群平均首付比例为4.71成左右；而当前改善性需求等二套房购买者的比例只占到二手房成交的15%左右。
某楼盘280套房源开盘，引来5000多人前来购买
2009年房地产业分项贷款余额
今年3月重点城市商品房销售额及同比增速
房地产宏观调控政策目标演变
北京“链家地产”副总裁林倩认为， 50%的首付虽然只比原来提高10个百分点，但已经超出二手房市场平均支付能力，假设2010年的购房需求仅为20万套左右的话，除去一季度2.5万套左右的成交，也会影响到至少2.6万套左右需求的置业节奏。
接通戴德梁行华南研究部张晓端的电话时，他的声音听来颇为沉重。“政策影响会很大，推动市场进入一个调整期。”张晓端认为，新政给投资客带来 很大的打击，一是门槛提高了，二是获利降低了。另外，也抑制了二次置业的改善性需求，这部分人是目前市场上刚性需求的主力军，政策一出，对他们的打击会“很明显而且很快”。
多位受访分析师认为，这种影响会首先体现在交易量上，全国各主要城市的成交量都将下跌，一线城市和杭州这类投资需求旺盛的地方会先降，其他二三线城市稍稍滞后，刚性需求占比不同，下降幅度不会完全一致。前述海南在一场凶猛的上涨之后，市场的“恐高”情绪终于演变为行动上的“观望”。某楼盘280套房源开盘，引来5000多人前来购买。
炒房客则认为，接下来楼市会进入观望期，然后价格下跌。
中金公司研究报告认为，刚刚出台的二套房贷政策将产生比较明显的市场效果，“房价将在近期趋稳，并在下半年随供给量的增加而出现调整”。而申银万国4月15日的研究报告认为，政策出台，虽短期交易量面临下滑风险，但中期风险将有所降低。
一位国有大型商业银行个人财富管理部门负责人表示，近期房价上涨过快，很大程度上是因为中国富人的资产结构配置发生了变化。金融危机之后，股票和其他理财产品的收益往往难以保证，所以黄金和房地产便成为他们的资产保值增值的主要渠道。由于有钱人不约而同地着手调整自身的资产结构，带动了房价的过快过猛上涨。一位投资银行人士则认为，新的政策对中低层购房者肯定会有打击，对有钱人影响不大，但预期可能改变。“而房地产商卖房子，要走量的话，没有中层的需求，是不可能的。”
开发商多表示政策影响有限，不过在业界观察家看来，这种表态有“硬撑”之嫌。张晓端认为，新政策首先影响的是开发商的决策——先是资金链，开发投资会收缩，引发市场进一步调整。“那些喜欢在投资投机性需求旺盛的城市建房子的开发商，这次受到的打击最大。”
总体而言，大部分受访业者和专家对新政表示了相当程度的接受，甚至是 欢迎。一种普遍的观点是，现在的市场已经透支了未来的增长，中央政府出台实质性的调控政策宜早不宜迟，新的政策打击的是上涨太快的局面，对长期（三年以上）房价不会构成冲击。
不过，让包括张晓端在内的很多业者担心的是，开发商调整战略，收缩开发投资，导致开工量下降，会引发新的一轮供应不足。而这次信贷政策调整，首次和二次置业需求连同投资投机一并被抑制了，“一旦价格调整到了人们的心理价位后，被压抑的需求还是会释放，如果那时候供应跟不上，会涨得更疯！”
“越调越涨”怪圈
市场洞悉政府“保增长”的底牌，上一轮调控以房价报复性反弹并创新高告终
此前，这种报复性的上涨已经数次发生。
2003年下半年以来，中国政府对地产行业的调控名目繁多，先后出台了121文、新老国八条、国六条、国十五条等政策，包括推行招拍挂，控制土地供应和推进经适房与廉租房建设等，并首次祭出取消房贷优惠利率、提高购房首付比例、加息，对二手房交易征收交易税等金融财税手段。
结果是越调越涨。特别是从2006年年底开始，随着流动性增加，加上招拍挂大规模推行，各地不断刷新“地王”纪录，出现了地价房价追涨的局面。尽管央行2007年前后连续四次加息，均未遏制房价急速上涨之势。
2007年9月，央行出台新政，要求购买二套房首付比例不得低于40%，贷款利率不低于央行基准利率的1.1倍，这被市场认为是收紧房贷的开始。至2008年，央行先后十次上调金融机构人民币存款准备金率，由9%提高至15%，达到1987年以来的最高水平；五次提高存贷款利率，持续回笼货币，控制贷款条件。之后，2007年以来楼市高烧的局面出现明显降温。2007年10月，70个大中城市房价环比涨幅为1.6%，比9月环比涨幅下降了0.1个百分点。这也是自上年四季度以来，70个大中城市房价环比涨幅首次出现下挫。虽然部分城市房价依然在高位徘徊，但是成交量明显锐减，市场观望气氛浓郁。
以万科为代表的开发商率先发出“拐点”之论，加大促销力度，加紧回笼资金，准备“过冬”。而以恒大和绿城为代表的一部分开发商则资金链绷紧，深陷债务危机。
很快，政府再次迅速回调政策。2008年下半年，受金融危机影响，宏观政策反转，致使上一轮“挤泡沫”的紧缩调控功亏一篑。首先是二套房贷政策出现松动。2009年初，北京甚至取消了二套房贷政策，二套房贷比照首套房执行。
- 【 打印 】 【 关闭 】
- 免责声明：
本网转载内容均注明出处,转载是出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
如需免费更正、修改或补充信息，请联系我们： shanghai@haozhai.cn
豪宅之家网站热线服务电话： 021-58207097
