敲打房地产
http://www.haozhai.cn 文章来源: 《新世纪》周刊 2010-04-21 14:22
除了“4万亿”刺激计划，银行在一年中发放了近10万亿元信贷，这使得很多在2008年濒于破产的房地产公司起死回生，重操泡沫游戏。
某楼盘280套房源开盘，引来5000多人前来购买
2009年房地产业分项贷款余额
今年3月重点城市商品房销售额及同比增速
房地产宏观调控政策目标演变
据权威部门数据，2009年中国商业银行新增房地产贷款2万亿元，占各项贷款新增额的21.9%，占比比上年提高11.1个百分点，同比多增1.5万亿元。其中，个人购房贷款新增1.4万亿元，约为2008年的5倍，为2007年的2倍。
一位国内大型地产公司董事长事后曾自嘲，“（金融）危机前求着我收购的房地产企业，转眼危机后市场地位便与我平起平坐。”
“大家都看出来了，政府不会真的打倒开发商，打一下，要揉三揉。”一家北京地产开发商负责规划的人士对记者称。 最关键的是，政府在2008年最有可能获得理想调控结果的时刻打出了“保增长”的底牌。这使得2009年底以来，政府虽多次重申遏制房地产价格过快上涨调控政策，非但不能收到预期的调控效果，市场还以一轮疯狂上涨作为回应。
高通智库总经理张宏称：“今年是虎年，政府对房地产市场的调控可谓骑虎难下。”
不确定的未来
地方政府可能成为最大阻力
上一次的严厉调控政策仅仅持续了一年就回调，此次新政能持续多久，取决于中央是否决心挤泡沫。
在市场流动性充裕状况未逆转的情况下，本轮房地产紧缩调控的难度，将远超上一轮。
国泰君安分析师孙建平称，本次调控政策还有预留空间，体现出政府不希望一下子挤破泡沫的用心，例如没有明确规定多套房的累进制首付比例和利率；没有对非本地常住居民的异地购置多套房进行按揭房贷限制等。
中金公司分析师白宏炜认为，这个政策仍需各地方政府及相关部门的后续配套细则出台，比如确定土地供给面积与结构、对二套房的认定以及规定二套房以上的购房贷款的首付比例。此次会议要求实行各省级人民政府负总责，房价涨幅过快的区域将会出台相关政策配合国务院的调控方针。
“新政出台后，政府会观察一段时间。如果房价上涨过快的势头没有得到明显控制，政府或将进一步提高三套或三套以上住房的收付比例和贷款利率，出台更为严厉的政策措施。”一位银行业高管称，除提高首付比例和贷款利率外，提高存款利率也有可能。
不过，增加计划供地的总量以及政策性住房的面积，在执行过程中会存在多大程度的水分仍不确定。前述银行业人士称，地方政府可能是最大的阻力。国际经济学会主席青木昌彦认为，“中国需要再次改革现有财税体制。如果不能改变现有财税体制，央行抑制资产泡沫的空间会越来越小。”
值得注意的是，在上述房地产调控政策公布的当天，国家统计局公布了今年一季度经济运行数据，向市场传递经济向好的信号。
2010年一季度中国经济增长速度达到11.9%，表明经济回升势头更加巩固。但同时，一季度CPI同比上涨2.2%，PPI同比上涨5.2%。国务院常务会议认为，一些推动价格上涨的因素显现，强化了通胀预期。
高盛高华证券发布报告称，除非外需再次大幅下降，否则政府需要采取严厉的调控措施来抑制总需求和通胀水平。
受内地出台二套房房贷新政消息影响，4月16日港股内资房地产和银行股票大跌。中国海外发展、华润置地、招商银行、中国银行跌幅均超过4%。
A股反应不如港股剧烈。房地产板块近三分之二股票下跌，但总体跌幅不大。分析师称，过去数月A股地产板块连续阴跌不止，政策或有提前消化的可能。
“一些时候，只要房地产商集体呼吁，政府就出面救市；而另外一些时候，当市场对房价飞涨的抱怨升级， 政府又急于调控，使其完全变成了政策市。”一位熟悉政府决策机制的资深人士坦言。
多位受访者均建议，政府应在保障低收入人群的基本住房需求方面下大力气，而将其他层面的房地产供求交给市场。
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