新加坡为何没炒客

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 刘正山个人博客　　 2010-04-22 09:34

　　新加坡是世界上人口密度最高的国家之一，国土面积为682.7平方公里，仅相当于北京的4%，人均国土面积仅为151.05平方米。但是，新加坡的人均住房使用面积却超过30平方米，是世界上公认的住房问题解决得比较好的国家之一，也是没有产生房地产泡沫的国家。

　　新加坡是如何调控房地产市场的呢？总结起来，其主要经验在于两个方面：（1）政府主导住房供应，满足大部分住房需求，最大限度压缩投机者炒房空间。

　　新加坡是市场经济国家，但房地产开发建设却由政府主导，以市场为辅。

　　新加坡的住房，一般可以分为组屋和排屋两种。

　　组屋，即组合房屋，由新加坡建屋发展局承担建筑，价格由政府统一规定，以低价出售或出租给居民使用。新加坡的组屋与中国的“经济适用房”不同，80%以上的居民居住在组屋中，而中国的经济适用房仅占住房市场的6%左右；经济适用房面积和户型等有限制，而组屋则没有明显的限制，从一居室到五居室，也包括跃层式住房，面积从约40平方米到140以上平方米（以使用面积计算）。

　　排屋，是新加坡的高档连排别墅，一般为2层～3层。排屋价格较贵，购买没有限制，一般为房地产开发商投资开发，一栋排屋的售价在100万新币左右。普通组屋的售价仅为10万～20万新币。

　　政府不仅建造组屋，还采取措施确保居民买得起。新加坡建屋发展局以居民的收入水平为标准，公平分配组屋。在20世纪70年代，规定只有月收入在1500新元以下者才可申请购买组屋；80年代提高到2500新元，之后到3500新元，目前放宽至8000新元，以让更多人购买。这样基本保证了80%以上的中等收入的家庭能够购买到廉价的组屋。

　　从新加坡住房市场的总体情况看，80%以上的居民购买组屋，4%左右的富豪购买排屋，剩下10%左右的买不起组屋的居民，政府将他们分为困难户和特困户，对困难户，通过补贴，让每户购买一套60平方米～70平方米的旧房居住；对于收入低于800新元者和独居的老人，政府推出了一房式和二房式的组屋出租，每月只象征性地收十几新元房租。这样，新加较好的实现了“居者有其屋”。

　　由于政府主导了住房市场，可自由买卖的房屋较少，不到10%，房屋投机炒作很难有什么作为。这好比一杯啤酒，80%以上都是酒，剩下的10%哪怕全是泡沫，也无关大局，掀不起大浪。

　　（2）为防止房价剧烈波动，新加坡对房地产市场进行严格监控，让投机者难以得逞。

　　我国“经济适用房”和“廉租房”时常出现被高收入群体购买转手或者出租牟利的现象，在新加坡，这基本上不可能。

　　新加坡对组屋的定位是“以自住为主”，限制居民购买组屋的次数。法律明确规定，新的组屋在购买5年之内不得转售，也不能用于商业性经营。如果实在需要在5年内出售，必须到政府机构登记，不得自行在市场上出售。一个家庭只能拥有一套组屋，如果要再购买新组屋，旧组屋必须退回。所有申请租住组屋的人都需要持有有效期内的新加坡工作许可证或相关签证；等等。

　　如果有人想虚报收入、“占便宜”，在买房子的时候提供虚假文件，一旦罪名成立，将会被处以5000新元的罚款或者判处最高6个月的监禁，或者二者兼罚。

　　由于严格执行了上述措施，新加坡政府有效地抑制了“炒房”行为，确保了住房市场健康、有序的发展。到目前，新加坡没有受到房地产泡沫的袭击。

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