北京：二手房买家违约潮来临
http://www.haozhai.cn 文章来源: 京华时报 2010-04-23 09:47
德意志银行大中华区首席经济学家马骏说，4月17日的政策是“有史以来对房地产市场采取的最严厉的措施”。从4月14日以来，调控新政接二连三，从调控姿态再度升级到坚决遏制，到国四条、国十条，再到全面叫停销售定金，一道道政策宛如一道道令牌，目标只有一个：遏制住疯狂上涨的房价。
调控力度史无前例 降价效果尚待验证
从4月14日以来，调控新政接二连三，从调控姿态再度升级到坚决遏制，到国四条、国十条，再到全面叫停销售定金，一道道政策宛如一道道金牌，目标只有一个：遏制住疯狂上涨的房价。业内惊呼这是史无前例的调控力度，市场立刻出现相继反应，交易量大跌、客户量骤降，放盘量猛升，房地产股全线飘绿。这样的反应明显不同于以往的调控，普通购房者对此次调控报以极高的期望，但业内人士表示，当下不同于2008年，调控对房价的影响尚待观察，降价幅度更难预测。
重磅政策高密度出台
4月14日，温家宝总理召开国务院常务会议，强调要坚决遏制住房价格过快上涨。
4月15日，国务院发布新国四条，将二套房贷首付提高至五成，超90平方米的首套首付也提至三成。
4月17日，国十条出台，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，并严格限制异地置业。
4月19日，住建部发文，表示严打捂盘现象，规定未获预售许可证禁收定金，拿下预售许可证后，必须在10天内开盘。
如此高密度的强力政策，不仅震惊了国内，而且震惊了世界，有外媒称这是中国前所未有的调控政策。“政府看来要来狠的了”已经成为市场普遍共识，四大商业银行马上跟进，开始执行二套房贷政策，一线城市疯狂上涨的势头几乎立刻得到收敛，交易量下滑、优惠力度大增、买方观望、卖房慌乱……诸多迹象表明，市场在进行新的调整。
新房市场 降价打折忙 购房者不慌
打折促销初现端倪
新政令开发商猝不及防，一周以来，已有部分开发商悄然推出了折扣优惠。其中，今年涨幅居前的区域如通州、大兴、燕郊等，率先出现了打折促销迹象。
4月18日，通州某项目开盘销售，150套房只针对VIP客户，均价在25000元/平米的基础上优惠4000元/平米，但要求全款支付。4月21日，售楼处称，报价还是23000元-29000元/平米，下次开盘是否有优惠尚未确定。但22日下午，该项目售楼员给记者来电，表示本周末继续开盘，优惠后的均价为20000元/平米。而且与上次优惠只针对全款客户不同，所有办理了VIP卡的购房者都可享受优惠价。
记者还从通州另一项目销售员处获悉，目前均价约24000元/平米，全款购房有2000元/平米优惠，贷款最高可享1200元/平米优惠。
燕郊天洋城销售人员也表示，本月底开盘，均价约1万元/平米。而半个月前记者从销售人员处获得的开盘预计均价是约12000元/平米。
近日，记者以购房者身份致电位于大兴区的鸿坤理想城售楼处，销售人员表示，该项目推出了全款9.6折的优惠。
来自机构统计显示，因为开盘项目郊区化以及楼市新政的持续出台，4月中上旬，北京商品房开盘均价为21058元/平米，相比3月份下跌幅度达到8.7%。
不过，记者采访发现，更多项目在价格上还是采取“按兵不动”的策略，比如京贸国际城仍然是26800元/平米。此外，由于楼市“温度”骤变，一些开发商也决定以捂盘应对，不少计划在4月中下旬入市的项目纷纷推迟至5、6月份入市。
二手房源暴涨四成
在接二连三的重磅新政冲击下，京城楼市出现了立竿见影的效果。
北京中原三级市场研究部统计数据显示，从14日到18日，北京二手房房源新增3000套，比之前的市场平均水平上涨了40%，其中通州、望京、亦庄、大兴、昌平等区域的二手房房源数量环比涨幅甚至翻倍，个别区域还出现了一次性近30套、总价上亿元的抛售大单。但在这4天内，北京二手房市场新增客户需求仅为2000组，只相当于13日一天的新增客户量，新增客户需求下跌了八成。同时，14日到18日，北京中原从3月15日起登记的意向购房客户中，抽样回访了5000位客户，其中明确表态短期内不再看房者的比例达到67%，仅有10%左右的客户认为“政策的实际效果还要再看看”。
价格出现明显松动
随着房源的暴涨和购房者的观望，越来越多二手房的业主不得不面对降价才能卖掉房子的境地，一直坚挺的二手房价格也出现了明显的松动迹象。
北京中原针对目前北京市场上2万套二手房存量的抽样调查显示，有60%的房主表示不再涨价，更有20%的房主已经表示愿意降价，对全款购房者可以优惠3%-5%。
在此前房价上涨最快的通州，有80%的房主表示不再涨价，有50%的房主已表示愿意降价，降幅在2%-3%左右，更有业主提出可以接受3%-6%的降幅。与此同时，针对购房者的抽样调查显示，有9成客户表示暂时观望。
新房市场上，市场也出现了明显的回调迹象。
据北京中原统计，4月份以来开盘的16个项目中有75%表示全款客户可以享受9.8折优惠，而贷款客户也能享受9.9折优惠，有4个项目目前的优惠形式为排号费优惠抵房款。
据记者了解，部分区域的项目已经出现大幅优惠。上周末，某通州项目推出高达3000元的优惠，优惠力度超过10%。其相邻某项目在前期已经叫价到25000元/平方米的情况下，竖起了21800元/平方米的大幅广告。
记者从部分周末开盘的项目获悉，虽然销售尚未受到影响，但是积累的客户已经出现明显流失情况。
交易量大幅下滑
虽然政策推出时日短暂，但在新房与二手房的交易量上已经出现明显影响。
北京市房地产交易管理网显示，4月18日，全市新房市场期房和存量房总交易量为452套，4月19日，总交易量为488套。据记者计算，4月上半月日均交易量为773套。也就是说最近两天的日成交量已经比上半月的日均成交量下降近四成。业内人士指出，随着购房者观望态势的增加，日交易量还将有所下降。
地产股大幅跌停
4月19日，地产板块开盘即遭重创，盘面一片油绿，全天跌幅超过7.5％，板块内31只股票跌停（包括6只ST股），跌幅逾8％的超过了六成，板块总市值一日蒸发超过700亿元，并连累大盘跌入3000点。
A股中的招保万金（指招商地产、保利地产、万科A、金地集团）全部沦陷，跌幅分别达到9.99%、9.28%、8.19%和8.51%。H股方面，中资地产股亦放量下挫，整体跌幅略好于A股，达到2.104%。其中华润置地下跌5.24%，中国海外发展下跌3.87%、富力地产下跌8.21%
4月20日，地产板块继续全线暴跌，拖累了大盘的整体表现，整体跌幅达3.29%，位居行业板块跌幅榜首位。其中，万通地产、金山开发、卧龙地产等5只地产股跌停。
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