北京：二手房买家违约潮来临
http://www.haozhai.cn 文章来源: 京华时报 2010-04-23 09:47
■市场反应
开发商调整价格计划
楼市调控组合拳连续击下的这一周里，市场上出现浓厚的观望情绪，部分炒家出现加速离场的迹象，同时个别楼盘和二手房业主报价出现松动。
开发商调整价格计划
一周内，通州房价直降几千元，某楼盘目前报价已经比一周前降低了近5000元，通州另一楼盘也通过变相打折方式将房价降了3000元左右。
据记者了解，除了通州、大兴等水分较高的地区外，北京其他地区一些比较谨慎的房地产开发公司也已经做好调整下半年销售计划的准备，某豪宅项目今年3月实际成交价格已经卖到38000元每平方米，本来计划中将要开盘的楼座定价为40000元每平方米，而政策出台的这一周中，销售计划有所松动，开始着手计算降价5000元每平方米以后的价格利润。
也有十分乐观的开发商。通州某高档豪宅负责人对记者表示，不管政策如何调控，该项目并不太担心下半年的销售，不管怎样，成本已经收回来了，不靠走量回笼资金。
首现买家违约潮
一周前房价还一路高歌，签订了购房合同的房主觉得自己卖的少了而纷纷要违约，但是现在，违约方却从房主转向了购房者。数据显示，目前签订了合同还没有办贷款的客户占了总成交量的三成，其中一些交易已经面临“夭折”。
“150多万的房子要付近80万的首付，加上中介费等杂七杂八的费用怎么着也得准备90万，没想到我刚凑足了钱，现在首付又要提高了，按照评估价110多万计算，提高一成就是十多万！”上周四刚刚跟荧灿地产以及房主签订了购房合同的刘新明此时已经心急得如热锅上的蚂蚁。
刘新明属于二套房客户却不是投资客，而是改善型需求，其在2003年刚结婚的时候买过一套40多平方米的两居，由于位置相当好，他并不想卖房，而是想重新买套大的，但是已经是费了九牛二虎之力，亲戚朋友该借的都已经借过了，面对陡然增加的十万多房款，刘新明束手无策。于是无奈之下要求与房主解约，手续下周开始办理。据荧灿地产统计，因实在凑不足首付的购房者违约占整个二套房比例的5%-8%。
除了上述情况，目前购房者因害怕房价大跌而故意违约的也初现苗头，荧灿地产CBD附近多家门店表示，现在还有四五单交易是购房者交了定金又开始跟房主商量不想买房，而由于政策调整属于不可抗力，所以购房者违约不需要承担违约责任，对于这种情况一般都是先斡旋，或者让房主让利，此类违约目前还在处理当中。
业主心态混乱，报价也显得无逻辑，日前张先生在天通苑地区看到，中介公司门口的房源牌上价格都很“奇怪”，一套200平方米户型报价180万，另外一套120平方米的户型也报价180万，两者单价竟相差6000元。中介公司的销售人员对这种现象也显得很无奈。链家龙德店的一名销售说，有的业主很敏感，一周之内将价格下调几次，原来17000元都不出手的房子现在14000元都卖了，有不太敏感的业主还保持着原来的高报价。
北三环地区一名业主曾跳价三次销售一套小户型，然而现在新政来了，看房人明显减少，这位业主本来信心满满的觉得自己房子能卖个高价，现在却有点坐不住了，但还是不愿意降价销售，说等等再看，不行就先不卖了。
房源骤增客源骤减 房产中介催房东降价
短短周末两天时间，房主与购房者的位置与心态就初现互换，原来捂着房子不肯卖的房主现在已经打来电话登记出售房源。荧灿地产统计，周末两天，房源量暴涨，环比上周增两成，主要是昌平、通州、大兴的房源增量最为明显，增幅能达到28%。而新增客户需求却环比减少五成，往常每店每天能接待十多个客户电话与来访，现在只有四五个。
链家东三环店的小杨抱怨说，原来一天店里房源一两套，客人七八个，现在调过来了，客人还是问的多买的少，业主有的一周之内降价二三十万，房子还是很难卖出去。虽然是CBD的黄金地带，现在也已经出现了一些低于市场价格的房源。原来店里销售频繁带客户看房，销售都忙得不可开交，有时候都出去了店里空无一人就把门锁上，而现在如果有客户需要看房，跟随看房的销售就差不多能有六七个人，大家都没事干，有人看房就一起去，这个过程中会极力劝说业主降价，以促成交易。
投资客抛售 三天降价40万
嗅觉敏锐的投资客一周前还在高价捂房不卖，这周政策下来后立刻降低标价出售自己手中房源。记者在明天第一城楼下中介看到，80平方米左右的小两居一周前报价还195万，合单价24300每平方米，短短几天后已经降到155万一套，单价只有18000多元。中介对记者介绍说，之前业主报价基本没有谈价的余地，现在很多业主报价时说，只要有人要买的话，价格好商量，尽管这样，问津的客户还是很少。
另有市场人士提供的个案说,一名浙江炒客一次性抛出北京北三环一项目20余套房源,总价近1.3亿元,为二手房历史上最大单，突破了去年12月朝阳区一项目的抛售纪录。
荧灿地产市场部经理李娜认为，政策从小投资客到大投资客全部都给予了严控，预计未来一段时间，二手房交易量将出现大幅下滑，随之而来的就是房主降价。建议自住需求的购房者可先观望一段时间再出手。
■业内观点
无异于西伯利亚寒流
空前严厉的调控政策得到了市场的即刻反映。
中经联盟秘书长陈云峰认为这是全方位的调控政策，从市场的消费行为到企业的开发行为，从限制需求到强制增加供应，“力度之大前所未有，对整个行业而言，不亚于一次西伯利亚寒流。”
但是最终效果如何，是否能对房价产生立竿见影的效果，业内已然分为两派：乐观派和谨慎派。
调控将持续一年半
北京联达四方房地产经纪有限公司总经理杨少锋、地产独立评论员王智中、北京中原三级市场研究总监张大伟就是坚定的乐观派。
杨少锋在4月15日新国四条发布后就宣布北京的房价必然在3个月内下降，而且预言“年底将又是一个地产行业的寒冬”。两天后，再次放言北京将领降全国楼市并认为，这次调控的持续时间将达到一年半之久。
他表示，在政策威力还没有被市场验证的时候，多数开发商还将抱着幻想，但由于购房需求的大幅萎缩（不但是客户不愿意买，同时也是很多人没钱买），成交量将大幅下跌。随着政府打击囤地的政策执行力度越来越紧，年底贷款周期到来，开发商资金链也将越来越紧张，更多的开发商在看到市场回暖无望的情况下将纷纷加入降价行列。考虑到2008年房地产行业是行业资金链紧张同时社会流动性不足，而2010年则是行业资金链紧张但全社会流动性相对宽裕，房地产行业受到的打击不会像2008年那样致命，但因为房价已经较2007年最高点远高一截，房价跌幅的绝对值不会小于2008年的幅度。
10条政策条条致命
王智中则在系列政策出台后，发出“此生首次劝人暂时不要买房”的呼吁。“由于过量的货币投入市场，一则表现在社会财富增加，比如居民储蓄达到25万亿元，二则表现通货膨胀。而房地产作为传统的保值资产，对冲着货币投入，最终表现出‘房价的上涨’”，在这样的背景下，王智中认为产生了极强的“赚钱效应”，投机促生的需求就像一个气球，越炒越赚，越赚越买。他指出这样的现状必须得到改变。他认为，“对于最新的国务院10号文，我认为根本不值得惊讶，只要调控没有达到目标，11、12号文件就会出台，那就是‘房产税’”。
张大伟认为，这10条政策，条条致命，切中了高房价命脉，堪称史上最严厉的调控政策。“该通知非常严格地要求各相关部门针对房产市场严格控制，这是继从上星期15日要求首付提高及16日土地新政的相继出台后的又一击调控重拳，这些政策都预示楼市调控再也不会是之前的隔靴搔痒，楼市的高房价已经不可能持续。”他预计今年5月以后市场可能出现成交量下跌50%而成交价格下跌超过30%的现象，部分郊区前期炒作过火的区域价格下跌更是会超过30%。
能有效打击纯投资客
荧灿地产总经理顾辰天表示，二套房首付款从原来的四成变成五成，而且工行在周六已经明确表示，新政立即执行，预计其他银行也会很快跟上，所以现在还想要抢搭末班车胜利的希望不是很大，于是对于没有足够经济实力的购房者来说违约也是无奈之举。首付提高意味着购房门槛的提高，如此大范围的打击与强硬的力度是在今年国家出台的国四条，国十一条来说，对市场的冲击力是最大的。而停止给第三套房放贷，并且对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。这条政策则有效地打击了纯投资客，如浙江温州以及东北炒房团。
降价幅度还要看市场博弈
相对于杨少锋和王智中的激进，SOHO中国董事长潘石屹、中易安房地产担保有限公司市场总监徐东华、中经联盟秘书长陈云峰则显得谨慎很多。
牟增彬认为，“这次调整，政策出来的密度之大、力度之大都前所未有，与以往隔靴搔痒的政策效果自然不同，所以，市场出现了立竿见影的反应。”牟增彬认为，成交量的下降还将持续下去，并且很快会传导到房价上。“我预计传导过程大概有两三个月。”但他对房价下降的幅度并不乐观，认为要看市场最终博弈情况。
潘石屹认为，“新国十条”的特点是精准打击，针对住宅市场重点打击已经出现高房价的区域，而不是对房地产市场的全面打击，它的核心在于抑制炒房和投机的不合理住房需求，增加住房有效供给。北京、上海这样的一线城市住房价格可能受影响更大，还有未来土地市场中的土地价格。
不看好降价效果
陈云峰给予此次调控很高的评价，认为会对市场产生重大影响，但是他并不是很看好调控政策的降价效果。他告诉记者，新政将缩短市场观望期，加速房价下调的趋势出现，但他依然认为市场需要一定观望期之后，房价才会有所体现。
徐东华认为此次调控重点打压的是投资投机信心，是房价上涨幅度，而不是房价本身，通过增加交易成本，缓解市场供需不平衡状况，“如果没有后继政策，如消费税、物业税等税收政策，调控效果很容易被消化”。他表示，目前政策的效果非常依赖于商业银行的执行力度，现在商业银行因为头寸不足，所以积极配合，但是下半年后要面对年底业绩压力时，商业银行会出于自身的利益去促进新的政策出台。因此，他认为，全市的房价降幅最高不会超过10%，通州、燕郊降幅可能在20%左右。
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