千万警惕房企高负责

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 张宇良个人博客　　 2010-04-26 09:02

　　一年多来，楼市就像吃了伟哥的壮汉，一路高歌猛进。与此同时，表面风光无限的房企，却暗藏危机，伴随高囤地、高房价、高预期的“三高”特征，放弃本身已经逐渐酿成了拐点火药桶。

　　不看不知道，一看吓一跳！截至09年底，已披露年报的86家上市房企，债务总额达到6045.85亿元。其中有60家公司债务总额明显增加，保利地产去年的负债总额达到628.69亿元，同比增加了249.10亿元，金地集团和万科分别举债386.67亿元和922亿元，同比增加了139.76亿元和117.82亿元。另外，虽然不少房地产类上市公司去年底资产负债率水平同2008年相比有轻微的下降，但依然偏高。在86家房企中，有56家资产负债率超过60％，46家在70％以上。

　　这和房企手头总体资金富裕是否矛盾？其实一点不矛盾，负债更多的是未付或拖欠的土地出让金。这在开发商看来，简直不值得一提，尤其是在去年那样的光景，某些开发商“死猪不怕开水烫”，一副绑架了经济的绑匪面目。

　　那么，国内房地产市场的土地“库存”究竟有多少？据初步统计，1998年至2008年10年间，中国用于房地产开发的土地购置面积达31.3亿平方米，截至2008年底，开发量仅为19.4亿平方米，约12亿平方米土地滞压在开发商手中。去年全年的土地出让前低后高，基本还是延续高价拍地、囤地、等待升值老模式。土地积压总量不会有太多变化。

　　就拿标杆企业来讲，土地储备前十名的房企，其土地储备之和已达3.05亿平方米。恒大地产的土地储备面积为5100万平方米，碧桂园土地储备面积为4360万平方米，分列前两名。

　　考虑到积压的土地大多很有历史，就用08年的土地均价做个大概估计。按照平均地价1000元/平方米，计算，总的土地积压款就是1.2万亿。而国内土地管理部门虽然三令五申，但土地出让金的缴纳却像挤牙膏一样，催一点交一点，甚至有些开发商把一部分出让金拿出来“打点”领导和相关部门，坐等土地升值，这一点大家心知肚明，也算是潜规则。

　　因此，才出现了房企表面风光无限，实则负债累累的局面。类似国内上市房企负债达到50%，甚至70%以上的现状，在经济发生波动时会变得不堪一击！

　　14日对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

　　17日政策：商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

　　诸如此类的调控组合拳，将让投资和投机者迅速撤出楼市，在持续观望数月之后，在土地出让金催逼、和市场观望加深的情况下，房价掉头直下并触发拐点火药桶的可能性无限增大。

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