细则未定论 仍有银行“按贷不按房”
http://www.haozhai.cn 文章来源: 新民网 2010-04-27 17:10
住建部、人民银行、银监会正加紧研究房贷新规,在细则尚未出台之际,深圳房贷市场在执行层面已出现部分分歧。在第二套房贷认定的标准上,深圳各家银行也出现分歧,其中中行等已严格遵循“按房不按贷”的标准,而农行等对于贷款已还清的房贷申请者,仍可按首套房执行。
据了解,目前住建部、人民银行和银监会正针对“第二套房标准”制定细则。中国银监会银行监管一部主任杨家才前不久接受媒体采访时表示,在细则中,第二套住房认定标准将会“以房屋数量为限”,不再以是否有无贷款为限。
深圳农行:第二套暂时还能“按贷不按房”
农行深圳分行信贷部人员在回答记者对“第二套”政策咨询的时候表示,目前仍可“按贷不按房”,总行并无政策或者通知对此作出规定。“(个人)信息是从人民银行征信系统获得,如果已经还完了贷款,再申请就不算二套。”他还表示,对于第三套房贷,农行目前基本上已经停止了。
深圳中行:首次贷款即被认定“首套”
记者昨日从中行深圳分行了解到,中行将通过查询人民银行的个人征信系统来认定首套及二套以上住房贷款。对于第二套的标准,中行明确,使用过银行贷款(包括已经结清)又再次申请贷款的,将被视为购买二套及以上住房贷款。“购买首套住房”是指家庭首次使用银行贷款的购房行为。
对中行认定的第二套住房的家庭,中行将要求首付款比例不得低于50％,贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
法律人士:
“老七折房贷优惠不太可能被调整”
中国银行（601988）23日在其官方网站提出,将会“根据与客户合同中的约定”,在“利率调整方式到期时”时,将存量的首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。
深圳中行:“调整要按合同约定”
据了解,中国银行是首家宣布拟上调存量贷款利率的银行,这是不是意味着,以往享受基准利率下浮30％的贷款利率购买首套房的人,此次将会被调整到8.5折?中行执行此条规定之后,其他银行是否会跟进?此条消息一出,受到不少老房贷拥有者的关注。
昨日,记者就此问题连线中国银行（行情,资讯,评论）深圳分行的相关人员,对方表示目前还不能这样说,“总行细则没有下来。”“如果要调整,也会根据合同中的约定来。”
记者致电招商银行（600036）、建设银行（601939）和农行的个贷部门人员,对方均表示已经听说了这个消息,但是在招行、建行和农行内部暂时还也没有会跟进的消息。
法律人士:调整的是利率而非优惠幅度
中国银行表示,将会“根据与客户合同中的约定”调整优惠,对此,广东闻天律师事务所李小程律师认为,老房贷拥有者是否会被调整,要看当初合同约定的情况。
他表示,针对存量房的这项政策要分两种情况看待,如果房贷合同仅约定按照基准利率下调30％,而没有约定房贷利率优惠期的,仍然要按照七折来执行;如果没有取得客户同意单方面上调优惠政策,银行就构成违约。
如果房贷合同约定按照基准利率下调30％,同时还约定了具体优惠期的,那么到期之后的利率才可以调整。
“也就是说,只有房贷合同约定了银行可调整优惠幅度,或优惠期到期,银行才可以进行调整,否则按原合同优惠执行。”李小程律师认为老房贷们不必太担心。
据知情人士透露,在今年年初七折利率政策出现“松动”之时,一些银行在贷款合同中对利率下浮的优惠期进行了限定,这部分房贷可能会在到期后实行银行房贷新政,中行就是类似此种情况。
据了解,在深圳的个人购房贷款标准化合同中,一般都会约定“如遇中国人民银行调整利率或计息办法,本合同项下的贷款利率和计息办法也将相应调整”这一条,律师解读表示,“调整”只能针对基准利率和还款方式,不针对优惠幅度。
观点:自住需求短期内受抑制 深圳知名地产剑客“深晚一兵”表示,此轮政策调控是以限制和打击助推楼价非理性上涨的投机性需求,而不是针对整个市场进行打压,这将对中国商品住宅产品结构趋向合理产生深远影响,有利于将市场需求引导到满足居民正常需求的轨道上。
“但市场对本轮政策有可能会出现过度反应,市场在出现投机资金主动退市、投资资金踯躅不前的同时,自住需求客户也会存在一定程度的观望,因而传统交易旺季的5月也将会表现出淡静的环境,并导致市场进入一轮调整周期。
由于市场的反应过度,政府一向鼓励的居民自住住房消费需求会有可能在短期内受到抑制,满足居民自住需求的普通住宅和能体现长期投资价值的投资性物业也都可能受到政策“误伤”,但这两类物业招致误杀也仅是楼市发展中的短期现象,也将是楼市下一次回暖最先启动的品种。
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