中高端物业引领抛盘潮 局部房价回落吸引刚需入市

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 上海中原研究咨询部　　 2010-04-28 13:45

    4月中下旬以来，新政重拳出击楼市，银行杠杆效应骤降，借款炒房渐成过去式。房地产流动性大为降低，投资投机上行下流源头正遭卡紧，买卖双方追涨热潮未起即遭急刹车。未来市场预期迅速扭转，供求格局紧急调整，投资投机集聚的三级市场最先显现动摇分化。一二手市场总体供应结构略有调整，中高价位物业抛盘放大，豪宅市场需求热度不减。

上海中原研究咨询部研究经理龚敏表示：随着普通公寓投资门槛低优势消失，资金薄弱的中小投资观望与撤离并存，不过房贷新政到底能令多少投资者止步还有待观察。近年房地产调控政策不少，仍难改房价迅猛的上行势头，在目前流动性过剩、通胀压力持续存在的情况下，投资房产实现保值增值的意识难改。不排除局部房价受政策打压出现回落后，形成一波刚性投资需求与刚性自住需求的联手“抄底”。
豪宅市场“逆势升温”后力不足，局部价格松动隐藏“抄底”机会  上海研究咨询部最新监测数据显示，近期上海豪宅整体供应增大，交易小幅上扬。在楼市整体成交遇冷的情况下，更衬出豪宅市场的“逆势升温”。然而对比政策前后周度交易量变化可以发现，3月29日起，上海豪宅周度成交分别为9、24、22、13套，上扬势头在政策打压下嘎然而止。成交波动的背后，也存在价格上的些许调整。如“香港新世界花园”4月17日新盘上市时报价6.5万~7万元/㎡，当日成交均价为7.32万元/㎡，其后价格走势向低，滑落至4.76万元/㎡、4.53万元/㎡，房源位置景观不同难掩信心下调迹象。绿宝园五期4月18日的成交均价为56558元/㎡，同样的房型在4月22日时，成交均价下降到了50781元/㎡，价格调整幅度为11.3%。

挂牌房源结构有所调整，中高价位物业抛盘放大  对比新政出台前后三级市场4月第一周（4.1-4.4）与第四周（4.19-4.25）上海中原门店新增挂牌房源数据来看，总体结构受新政冲击有所调整，小面积、低单价、低总价新增房源结构比重明显下降，而中高单价、中大面积、中高总价房源比重略显上升。从单元面积分布走势来看，70㎡以下小面积结构比重环比下降5个百分点；70~150㎡中等面积结构比重微幅波动，基本持平；150~200㎡及200㎡以上大面积挂牌结构比重分别上升了2.37、1.32个百分点。从单价分布走势来看，4000元/㎡以下的低单价结构比重大幅下降了近13个百分点；4000~10000元/㎡中低单价结构比重亦显微幅下降不到1个百分点；其余单价结构比重均有0.12~6.01个百分点不等的上升，尤以20000-25000元/㎡中高单价结构比重上升最为显著，由4月初的7.77%上升至新政后的13.78%。从总价分布走势来看，40万元以下的低总价房源结构比重环比下降逾12个百分点；除150~200万元中等总价结构比重明显上升2.08个百分点外，其余总价结构比重均平稳增加了0.52~1.32个百分点。

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