中国房市新政之效：房价能跌几成？
http://www.haozhai.cn 文章来源: ftchinese 2010-04-28 15:00
中国毕竟是高度集权的国家，当房地产形势已严重影响到“执政之基”和社会的“和谐稳定”，总理温家宝也就有了更多修理（开发商）“总经理”的底气。房地产利益链上官商所坚守的“既定方针”所带来的房地产市场乱象，恰好为不想在历史上留下“漠视民生”污点的温家宝总理，出台严厉、有效、不再“空调”的房市政策，提供了不可多得的契机。如果说，4月14日国务院常务会议出台的“新四条”还显得“笼统”甚至有些“含糊”的话，4月17日以国务院名义下发的“国十条”（ 国发〔2010〕10号），则是温家宝自担任总理以来第一次亮出的真正有效的房地产调控政策。
现在一般舆论认为，“国十条”主要打击的是炒房者，只能遏制房产投机买卖。有的房地产大亨甚至说，新政对开发商影响不大，因为房地产商去年都赚了大钱，资金能撑三年，采取降价卖房补充资本的可能性不大，所以,房价短期被打下去可能性不大。这样的论调，与其说是对形势的误判，不如说是开发商给自己打气，“稳定军心”。
认真研读一下“国十条”新政，人们不难发现，它现有的“指向”和可能的“发展空间”，都要比一般人所以为的要宽泛的多。房地产调控政策主要有三个方面，一个是市场和住房的政策层面（如保障房和商品房的比例和覆盖面），另外就是市场供和需的两个方面。现在一些媒体对“国十条”所能“认知”到的，通常是出台最早的相关配套政策及细则，主要就是二三套及以上住房贷款的首付率和利率水平的大幅提高，产生的炒房成本提高对房价走势的影响。这方面的政策之所以出台最早，是因为早在2008年调控房价的时候，主要用的就是这一招，而且“效果显著”。但在这次“国十条”中，提高贷款首付率和利率，却仅仅是“抑制不合理住房需求”部分的一项，甚至可以说还不是“药效”最强的部分。因为在抑制“不合理需求”上， 比提高贷款利率和首付率这样经济手段“更很”的，还是在“税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用”这样的法律法规上。“国十条”特别强调，中国财政部和国家税务总局“要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”。请注意，这里的表述，更像是中国政府要在个人住房上“过度消费”和“不当得益”这两个环节，都要开征或者“完善”房地产方面的税种，而不仅仅只是现在人们以为的只开征类似物业税的房地产税。因为通常意义上的“物业税”，主要针对的对住房的过度持有及消费，它基本上还不涉及“调节个人的房产收益”，而后者，更像是高油价下的“暴利税”，其实质就是房价逐年暴涨的收益，不允许房主个人独自享有，国家要通过税收来“分一杯羹”。实际上，在93年就推出、但基本上未得到真正实行的土地增值税，就具有这方面的性质和内容。它的税率幅度，在30—60%。而准物业税性质的房地产特别税，如果按照国际惯例的话，每年的税率也将达到总房价的2—5%之间。试想一下，如果“加快研究”房产方面的税种“制定”或“重新严格执行”的话，对炒房者的影响，就远远不是银行贷款方面的变化可比的了。
除了对炒房者以外，“国十条”对开发商“调控”的影响，也绝不是那些以为自己“财大气粗”就可以“躲得过去”的房地产商所以为的那样。同样还是在土地增值税上，“国十条”就以多年罕有的语气强调：税务部门要严抓土地增值税的征收管理，“对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查”。这里的“重点清算和稽查”，对中国的开发商来说，可谓是“当头一棒”。就在4月中旬就有中国媒体报道，根据一份“未公开的政协提案”所透露，从2005年到2009年中国的土地增值税就流失了2.52万亿。如果中国政府真的像“国十条”所强调的那样，向开发商追缴这方面数亿万亿计的欠缴税款，这将使现在还对“国十条”新政“笃笃定定”的开发商，由“很有钱”变为“很差钱”。由“严格执法”而导致的“严重失血”的开发商，将不得不通过大幅降低房价，刺激更多人的住房消费，重新吸纳更多的社会资金来为自身“输血”求生。
在今年两会后国务院关于落实政府工作报告重点工作部门分工的意见中，对“房地产市场健康发展”负有责任的政府部门，除了住建部、国土部外，还有发改委、财政部、央行、税务总局、工商总局、银监会、证监会等。目前，除了已经为落实“国十条”而出台部分实施细则的央行、银监会、国土部和住建部外，发改委、税务总局、财政部和工商总局等“强力部门”的具体实施意见还未公开或制定完成。如果所有这些对房市“健康”负有责任的部门都出台相关细则，习惯于行走在市场和法律“规则边缘”的开发商，将蒙受更大的制约和打击。就拿发改委来说，它就完全可以根据价格法，对“捂盘惜售、哄抬房价”的开发商给予致命的一击。因为根据中国的价格法，当住房这样“和人民生活关系重大”、又属“资源稀缺”和“垄断经营”的“重要商品”，在它的“价格显著上涨或者有可能显著上涨”时，国务院和省级政府“可以对部分价格采取限定差价率或者利润率、规定限价、实行提价申报制度和调价备案制度等干预措施。”实际上，在中国一些地方政府部门，已经据此实行了部分商品住房的“价格管制”。只不过通常它们所选择的，是其中最没有制衡力的“提价申报制度和调价备案制度”。如果中国政府为了倍增住房消费以大力拉动经济，规定商品住房的利润率必须控制在国民可以接受的低水平上，那么中国的开发商就真的要“革新洗面”了。
在此次“国十条”中，还有很重要的一点，就是强调在稳定房价和住房保障工作上要对政府官员“建立考核问责机制”。这在过去几乎是“闻所未闻”。在中国的官场政治中，一般只对像矿难这样的突发事件进行领导层的失责追究，而对房价失控、医保不足等民生上的问题，基本上都无人问责。但这次，不仅把住房问题提升到“影响社会稳定的重要民生问题”的政治高度，更是提出对控制房价和推进保障性住房不力，“影响社会发展和稳定的，要追究责任。”从某种程度上来讲，有了这样的“问责考核”，中国的房地产市场调控，就有了起码的“组织制度保障”。在中国的官场运作中，只要高层“当真”了，低下的官员就不敢怠慢。在没有民选和民意支持下就可以“官运亨通”的情况下，中国的官员无需对民众负责，但一定会把决定他“官运”的高层领导的话视为“圣旨”。
- 【 打印 】 【 关闭 】
- 免责声明：
本网转载内容均注明出处,转载是出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
如需免费更正、修改或补充信息，请联系我们： shanghai@haozhai.cn
豪宅之家网站热线服务电话： 021-58207097
