中国房市新政之效：房价能跌几成？
http://www.haozhai.cn 文章来源: ftchinese 2010-04-28 15:00
正是以上这一系列的“功力十足”的组合拳，使中国新一轮房地产市场调控在短短十天就产生与以往完全不同的反响。不过，对住房问题早已“望眼欲穿”的普通市民来说，他们最关心的，还是这次被称为“史上最严厉的房市调控”，究竟能使房价降下多少？最近，一些来自大中城市的开发商和炒房者估计，在新政的重压之下，房价可能要下降二三成。但在全面分析房市新政以后，再作这样的“结论”就显得“过于保守”了。最乐观的估计，如果新政如民众所愿真的能够“全面铺开”，并“落地生根”， 2009年以来房价暴涨最疯狂的一二线等城市，房价的降幅可能达到4—5成。
做这样的“推断”，不是没有相关依据的。人们记得的最新的全国房价下降，是在2008年的房市调控以后。那时政府调控房价的主要手段（不算上那些无效的“空调”举措），就是提高银行的住房贷款的首付率和利率水平，以此提高炒房者的购房成本，制约其房产投资规模。正是借助央行和银监会的力量，才使得中国大中城市的房价下降了20%上下，深圳和北京等地的不少楼盘，价格更是下降了3成以上。而2008年的调控手段和这次的“国十条”组合拳和相比，就犹如一个指头的推力和握紧双拳的出击，“力道”今非昔比。过去一项有力的调控举措可使房价降下2成左右，为什么现在多管齐发的“组合拳”就不能使“房价的政策效应”倍增呢。更何况，“国十条”后出现或将要出台的部分新的举措力度，几乎都在银行贷款变化的调控手段之上。
说新政下房价可能下降4—5成，还可以从官方的文件中找到一些“印证”。人们还记得，在“国十条”出台之前，北京市的一些银行就把二套房的贷款首付率提高到60%，当时的理由就是预防可能的、房贷上的“金融风险”。 中国银监会主席刘明康说的更是“直白”：“第二套住房必须达到50%、60%，这是让我们比较安心的一点”。在这次“国十条”中，也强调房价过高“增加了金融风险”。并特别说明二三套房贷款首付率不得低于50%或更高的标准，具体由“商业银行根据风险管理原则自主确定”。为什么二三套这样的投资房首付提高到50—60%银监会主席才会“安心”，“国十条”中为何突出商业银行“风险管理原则”，就是预防到今后即使高房价崩盘后，中国的银行业及整个金融系统，不会因为“中国式的次贷”造成坏账而影响整个中国经济。因为房贷的首付决定了银行的风险程度（首套房的“政策性贷款”除外）。而正是对未来高房价下降的预期，则决定了今天投资型住房贷款的首付水平。从这点来说，今天50—60%的首付，就是预期到未来高房价可能下降的最大空间可能在一半左右。所以说，投资型住房贷款首付的“信号”之变，实际上也反映了官方没能说出的、高房价今后“可能下降”的幅度。
当然，中国的房市及房价的走势，其决定性的因素，还是政府的政策。此次“国十条”的后续政策及细则究竟如何，住建部和地方政府对国务院的调控新政执行力究竟怎样，都将决定未来房价的走势及房地产市场的发展。从这点来说，“政策和策略”既是执政者的“生命”，更是数亿中国市民解决住房问题的民生保障。
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