孟晓苏：构建住房制度上的公平正义
http://www.haozhai.cn 文章来源: 全经联家园 2010-05-06 10:33
最近温总理在谈到中国经济和社会发展的时候讲了这样一段话：我们国家的发展不仅是要搞好经济建设，而且要推进社会的公平正义，公平正义比太阳还要有光辉。回顾我国房地产业发展三十年和住房制度改革十多年，取得的成果都可以用公平正义来衡量，而存在的问题也是在这些方面做得不够。我从实行住房商品化、建立住房保障体系、允许农村土地流转和改革现行税收制度等四个方面来谈是否做到了“公平正义”。
一、实施住房改革，用市场力量改善人居条件
市场经济和住房商品化无疑是改变中国人居条件的根本动力。在中国房地产发展之前是什么情况？是城镇人均居住面积平均仅3.7平方米，那是真正的“蜗居”，温总理也谈到他家当时5口人只住在9平方米的房子。房地产业的产生发展源自邓小平同志1980年的一次重要谈话，次年年初成立了中房公司，在八十年代中房开发规模是全国的20%，有力地推动城市综合开发和住房商品化的发展。在1998年房改起步阶段，中房参与了房改方案的设计。我们所提出的“房地产业作为国民经济的支柱产业”已为全社会接受。在最近的10多年里，杨慎会长和我不断向国家提出发展房地产业、发展住房商品化的一系列建议，这些建议很多都被采纳。而在发展住房金融方面的所有建议，包括住房抵押贷款、抵押贷款保险、反向抵押贷款、房地产信托投资基金 “REITs”等，都是由我们房地产业人士提出的。中房集团秉持“高品质低价位”理念，把房屋价格上涨的空间更多留给购房居民。住房商品化使居民改善了居住条件，房价上涨使居民财富不断增值，住房资产已占了居民家庭财富的主要部分。正是由于市场经济进入到住房建设领域，才使人民群众摆脱了“蜗居”，居住的更加宽敞，生活得更有尊严。
房地产业的发展还拉动了相关的产业，带动了国民经济。去年为什么我国经济顺利保八成功呢？在外需减退、股市低迷、实体经济没有启动的情况下，正是由于内需产业的发展，特别是住房、汽车这两个产业的带动，使得中国经济带头走出了低谷。
在这方面最近的问题是商品房价格上涨过快，“遏制房价过快上涨”重新成为主题。其实房价上涨原因不仅是需求旺盛，而且是供应紧缺和结构失衡，是供不应求造成房价上涨。目前开发投资、土地购置还是较慢增长甚至负增长，在这个时候如果抑制房屋产出，就会加剧供不应求。会不会重拾“紧缩银根、紧缩地根”的错误政策？不是没有可能。未来20年房价上涨的压力仍然很大，所以现在最需要做的就是增加供应量，包括加大供地、加大房地产投资、加大住房保障体系建设。
二、完善保障体系，用政府调节扶助弱势群体
这是构建公平正义的重要环节。早在在房改之初已经确定了完善住房供应体系的目标，杨慎会长和我在当时就明确的提出建议：政府要加强保障住房建设，用财政转移支付来构筑住房保障体系。但在长达九年的时间里，主管部门忽略了保障房建设，使弱势群体的收入水平离高涨的房价越来越远。这本来是政府公共服务职能不到位，却被引导为对房地产企业的不满。本来该租房住的年轻人不得不去买房，就成为房奴。主管部门一度设想用市场手段而不是用政府行为来解决住房保障问题，这就形成了当时“压低房价、切小户型”等调控要求。
这种情况终于得到改变，2007年国务院要求推动住房保障体系建设，把它作为政府公共服务的一项重要职责。 2008年国务院决定加快保障型安居工程建设，要三年投资9000亿建设住房保障体系，最近又要求三到五年内完成城市棚户区改造。但是去年全国廉租房建设出师不利，完成任务不足一半，其中重要原因就是地方财政配套不足，中央财政出了500亿元，地方财政没有出足。今年财政部又减少了保障住房支出预算，怎样来完成今年和明年的保障房建设任务呢？我早在2007年就提出建议：引进社会资金，用“REITs”来扩大持有廉租房的能力，现在大量的社会资金需要找到安全的投资方向，保险资金进入房地产投资也要有安全稳妥的金融工具。现在国务院已同意开展“REITs”试点，我盼望着廉租房“REITs”试点能够早日进行，早出成效。
三、支持农地流转，用合理制度维护农民利益
这是建立公平正义另一重要方面，而且往往是被城里人忽略的方面。我在2005年就建议进行征地制度的改革，改变政府过多征用农民土地和独家拍卖土地的现状。现在地方政府把土地差价作为“第二财政”，这种独家拍卖从制度上催生“地王”，而政府从中获取巨额差价的做法也引发了农民群众的不满。农民群众反抗的做法之一就是建“小产权房”卖给城里人，现在“小产权房”已相当于大产权房的一半，相当于每三个孩子就有一个是违法超生的，你能怎么处理他们？尽管一再提醒小产权房不受法律保护，但是中低收入家庭还是要买，因为小产权房便宜。有人执意说他们都违法了，其实是立法滞后，法律要体现人民的意志。
2008年10月份召开的中央十七届三中全会，已经明确规定保持农村土地承包关系不变，允许农民流转土地承包经营权，允许农村经营性建设用地可以规范转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。它使得用农民宅基地建的“小产权房”有了合理依据，而且中央要求抓紧完善相关法律法规和配套制度。有人现在还在讲“农村宅基地不允许用于商品房开发”已是过时的了，宅基地本来就是住宅建设用地，为什么不能用于商品房开发呢？今年中央一号文件又明确，农村宅基地和村庄整理后节约的土地仍属农民集体所有，确保维护农民利益。在今年两会上北京市人大主任讲出的“城市居民可以获得宅基地”的说法被不少人笑话，细想其实也有道理，只是不需要政府给城里居民分配宅基地，只要承认他们已取得的农村宅基地合法就是了。
谈到宅基地，现在全国村庄建设用地相当于城市建成区将近五倍面积，而且农民大量进城留下不少“空心村”、“空心镇”。农民家里的房子留给老鼠住，自己进城后住得像个老鼠。用二元结构思维解决不了这个问题，只能改换为“统筹城乡”的思维方式。我在三年前就提出“让农民带着地票进城”，现在已在有的城市进行试点。具体做法是农民把建设用地指标带到移民所在城市，可换得一套经济型产权房，合村并镇后多余的宅基地可以复垦为耕地。现在中央明确要放宽中小城市的户籍限制，中国农民大量进城将成为“对全世界影响最大的两件事情”之一。我们的目标是使广大农民平等参与现代化进程、共享改革发展成果。
四、建言税制改革，用新的税种构建社会公平
开征物业税最早是由中房公司向国务院建议的。2003年中房上海置业公司总经理桂国杰向国务院常务会汇报，建议开征“住房保有税”，从那时起已经研究和“空转试点”了几年。中国目前已经具备了开征物业税的条件。因为现在大部分老百姓已经有了住房资产，随着收入差距拉大，在住房持有上已显现较大贫富差距，有必要运用税收手段影响住房资源配置，征物业税有利于保持社会公平。我们应当向城市高收入者征税还是向农民群众索取？城市每年都需要大量的建设费用与维护费用，这些费用在各国各地都是通过征收物业税和地税来获取，而在我国这些费用多是来自廉价征地、高价卖地获取“土地差价”。土地差价虽然弥补了财政亏空，但却陷入一种错误的制度设计，就是从农民身上收钱，去补贴相对富裕的城市群体，越是占有住房资源多的人，所获取的补贴也就越多。而且地方政府“以地生财”不利于守住18亿亩耕地红线。如果征收物业税，将为地方政府提供长期的源源不断的税源。
最近国务院要求“加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策”。在我国怎么开征物业税呢？其实并不复杂。我的具体建议是“四步走”：第一步是商业地产实行“税制平移”，1984年起我国已对商业房地产征收“土地使用税”和“房产税”，合并为“物业税”只不过是进行 “税制平移”；第二步是从小产权房起征物业税，这是解决小产权房唯一的好办法，因为小产权房没有缴过土地出让金 ，缴纳物业税理所当然，而且应是标准税率，即按物业价值的1-3%征收年税，小产权房的持有者能接受，因为这样就承认了它合法，全社会也能接受；第三步就是对高档房和豪宅征物业税，也应按标准税率；第四步是向普通居民住房征收物业税，应是“优惠税率”。是不是对居民基础住房或者第一套房不征税呢？其实很难区别，我认为都应征税，税率有区别。要让低收入家庭知道，物业税的转移支付主要是优惠他们的，虽然经济适用房家庭也交了物业税，但是他们买房所享受的优惠是政府通过物业税转移支付造成的，所以总体上低收入者的所得高于税赋。
如何减少对征收物业税的阻力呢？现在主要阻力来自房子大和房子多的一些官员。我的建议是，本来征收物业税应按照房屋的评估值，但考虑到来自老干部的阻力太大，不如对既得利益阶层做一些让步，即按照一些国家的做法，按照“购置原值”计税缴税，这样才能推动改革。老干部的房子虽然现在价值几百万，但当时购买时是“房改价”才二十来万。如果让他们按照购置原值来计税，而且享受优惠税率，我相信他们就不会反对了。但如果他们的房屋流转一次，新的购买者当然应按新的购置原值来交税。物业税可以做到让房子大的人多交税，房子小的人少交税，没有房的人不仅不用缴税，而且可以由此获得廉租房的补贴。
我们现在的社会还存在很多不公平的现象，我们需要更多地关注穷人，关注弱势群体。所以我们应在住房制度上努力构建公平正义。
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