万科：委婉的降价
http://www.haozhai.cn 文章来源: 搜房网 2010-05-18 09:31
“将尊重市场实际情况合理定价，按照购房者愿意接受的价格售出我们的产品”
北京万科上周末被曝降价，昨日万科总部对此进行回应，变相承认公司存在价格调整措施。万科称，公司将积极主动顺应市场变化趋势，尊重市场实际情况合理定价，按照购房者愿意接受的价格售出我们的产品。
上周日，北京万科假日风景最后两栋楼开盘，开盘价格低于实际预期25000元/平方米，实际成交价格约为24200元/平方米，折扣价格约为800元。这与3月份开盘的24250元/平方米相比，略有下降。据报道，此次开盘有三点优惠，优惠政策可以累计，最高折扣为9.5折。
昨日，万科对“降价一说”给出回应，称近期将积极主动顺应市场趋势。
万科认为，去年下半年以来，各地市场的情况明显分化，房价上涨过快的现象在部分热点城市比较突出。近期国家及各地连续出台了多项政策，抑制市场向过热发展，这些政策调控力度之大，调控态度之坚决，为近年来所少见，相信必然会对市场产生显著影响。从4月下旬以来主要城市的实际成交情况看，购房者心态明显趋于谨慎，成交量显著回落。热点城市的投资性购房需求将逐渐淡出，自住购房将重新成为市场主流。
万科称，热点城市去年下半年以来房价惯性上涨的局面将结束，价格将在供需关系的影响下，重新回归到与自住需求购买力相匹配的合理区间。
万科承诺，“将尊重市场实际情况合理定价，按照购房者愿意接受的价格售出我们的产品。公司旗下各项目的定价，也会在这一总体原则下，因地制宜，由各地子公司根据当地市场的具体环境制定。”
早报记者查询万科目前在沪楼盘发现，其在售楼盘还没有出现价格调整，但万科有多个楼盘最新房源尚未开盘，目前开盘价都迟迟没有决定，一旦上海市场走冷，在沪楼盘价格调整的可能性并不排除。
一直被市场视作房价风向标的万科A（000002）（000002）昨日下跌5.34％，收报6.92元；当天深证成指跌5.79％。今年以来万科A已跌逾35％，同期深证成指跌近30％。
“大哥”万科降价掀开下调“盛宴”序幕
这位住宅地产“大哥”的迷茫传导至业内，将引发整个房地产行业的恐慌。对于监管层面与消费者而言，这场“多米诺骨牌”式的房价下调“盛宴”或许会提前到来
将住宅开发商模式做到极致的万科正在陷入转型的纠结，在发展业态最终明朗化之前，其核心业态面对时势逼迫率先拉下了价格。
继房地产首擎恒大地产（行情,资讯,评论）举起“8.5折让利销售”的降价大旗，事隔11日，万科紫苑项目跟随其后，在5月16日开盘报价25000元/平方米的后面附加若干优惠条例，实际最终售价约为24200元/平方米，直降800元。
新“国十条”出台一个月来，一场没有博弈的“单边调控”正在房地产业内进行“清算”，尽管成交量锐减，但成交均价依旧在诸房地产开发商的“硬撑”下居高不下。然而，在开发商与消费者的僵持中，房地产业内高负债率的软肋正在日悉不能遮掩，而任何一位“大哥”的失守，均是对整个行业信心的极大冲击。
房地产行业的现金流状况在调控后持续走弱。综合房地产企业披露的一季报显示，92家上市公司经营性现金流为负379.7亿元，这个数据在2008年一季度则为75.7亿元，。其中，万科的经营活动现金流量净额为68亿元，同比下降284.56％；招商地产（000024）的现金流量净额为-7.2亿元，同比下降188.68％，金地集团（600383）的现金流量净额为-34亿元，下降700％。保利地产（600048）现金流量净额为-13.6亿元，同比下降313％。
经营活动现金流量净额是衡量房地产销售状况的指标，需要对比的是，2009年108家房地产上市公司年报显示2009年预收账款合计1915亿元，原以为会为2010年的现金流状况提供保障，实际上却在一季度集体“耗空”。
万科、招商地产、金地、保利若持续滞销，资金流必将断裂。对于开放商还能“撑”多久的疑问，潘石屹日前发表评断：七成上市开发商现金流在100亿以上，如果合理分配，可以花3年。任志强也断言，开发商扛1年没问题。然而，正所谓“一个地王就能吃掉一家地产公司一年的利润”，对于大开发商开说，拿地成本在压在喉咙上的一把利刃。正如恒大首席财务官谢惠华所透露，截至2009年底，恒大未偿付的土地款项约79亿元，2010年需付41亿元，今后两年则需分别支付14亿和23亿元。
相较于业内其他比肩企业，万科的状况还略微好些，据截至4月29日的上证资讯统计，2009年万科现金净额增幅度排名第二，由3415万元增加至92.5亿元，激增272倍。不过，房地产一季度销售金额统计一出，也令这位住宅地产“大哥”陷入焦虑：万科地产一季度实现房地产合同销售金额为150.9亿元，打造“商业地产王国”的万达同期销售金额则达152亿元。
在业态模式困惑与调控政策的双面“夹击”下，万科率先付诸此举，实属迷茫下的无奈之举。与此同时，这位住宅地产“大哥”的迷茫传导至业内，将引发整个房地产行业的恐慌。对于监管层面与消费者而言，这场“多米诺骨牌”式的房价下调“盛宴”或许会提前到来。
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