里昂证券坚持看好中国地产

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 财经网　　 2010-05-19 14:58

    5月17日至19日，第十五届里昂投资中国论坛在上海举行，在这个论坛上，多位分析师对中国地产类公司以及房产投资都表现得相对乐观。

　　中国宏观策略分析师罗福万强调，中国房屋买卖平均的按揭比例较低。他的基本逻辑是：较低的按揭比例表明，房价的上涨是由真实的购买推动的，而在过去不断上涨的房价则反映了供应赶不上来。

　　整体而言，中国内地的情况更像中国香港而不是美国，“在亚洲金融危机的时候，香港房价下跌50%，但是香港当局公布的数字，当时的违约率只有1.4%。香港的首付是30%，很多人都是用40%的现金首付的，即便房屋价格下跌了，他们也不会觉得在贷款方面的压力特别大。在美国房屋价格才跌了33%，但是这次危机还是爆发了。”他说。

　　而地产行业研究部主管王艳在演讲前派发的研究报告题目就叫《温故而知新——从香港经验看中国内地房地产市场》（Retrovision: HK`s property lessons for China）。

　　关于最近因政策变化而导致的地产市场波动，王艳的主要结论是：这一轮楼市调整要比2008年的调整来得小，成交价格可能会有15%左右的下跌，成交量可能会有20%左右的下跌。调整的时间大约将会持续半年时间。

　　在回答《财经》记者相关提问时，王艳解释道，成交量20%的下跌并不是非常乐观的预估。从当下的情况来看，成交量同比下跌确实非常厉害，不过，这是因为去年二季度的基数很高，所以，相比之下，同比的下跌数据就显得很大。同时，今年一季度的成交量不小，还有，去年三四季度的成交量相比二季度也要小一些，所以，2010年全年成交量下跌20%这个预估，并不是非常乐观。

　　至于为什么不用人们惯常使用的“租售比”、“收入房价比”等数据来研判楼市泡沫问题，王艳的回答是，中国内地的情况确实跟美国不同，除了按揭比例低之外，还有一个重要的因素就是，中国内地人把房屋作为一个非常重要的保存财富的方法，特别是在银行存款利率比较低的情况下，这一点也更像香港人。还有，就是中国经济的高速增长带动人们收入的高增长，在今天看来很高的价格，在未来可能就不是那么高了。

　　她举香港的例子说，几十年前，香港房屋的租售比、收入房价比也非常低，但是，还是迎来了从1968年至1997年长达30年的香港地产大牛市。在《温故而知新——从香港经验看中国内地房地产市场》报告中，王艳给出的数据是，1968年，香港乙级房屋均价为每平方英尺49港元，1997年，这一数据则为6297港元。不计通货膨胀因素，30年时间上涨了惊人的150多倍！

　　亦有人问及具体投资建议，针对地产公司，王艳的建议是，住宅类公司要较商业地产公司更具投资价值，大型地产公司要较小型地产公司更具投资价值，最佳的投资对象应该在第一阵营里市值相对较小的公司里选。

　　针对房屋投资，王艳的建议是，整体而言，二线城市的投资价值比一线城市大，郊区房产的投资价值要较市中心大。不过，这些都建立在投资人对城市比较熟悉的基础上，比较了解哪个区域在未来的发展更具后劲。■

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