陈昌华：楼市调控正当其时

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 财新网　　 2010-05-21 17:36

    中国房地产泡沫已成为中国经济的第一大风险，调控已是刻不容缓。所幸的是，中央政府在4月中以来出台了大量有关房地产调控的政策。初步看来，房地产市场出现了调整迹象。

　　基于房地产市场的利益广泛而巨大，中央政府在调控过程中将遇到很大阻力。调控刚开始的一两周，我们已听到很多关于房产市场对经济增长之重要性，以及调控楼市会对经济造成多大伤害的论调。但事实是否如此呢？

　　首先，我们必须承认不论政府对哪一个资产市场进行调控，都会带来一定的社会成本。但问题是：如果现在不调控，将来结果会如何；现在是不是调控的好时机。

　　在全球的资产泡沫经验中，一个众所周知的结论是泡沫越大，那到它破裂时对经济的伤害将越严重。因此对第一个问题的答案很简单——调控愈早愈好，否则将后患无穷。现阶段可能是未来几年中房地产调控的最佳时机。

　　为何这样说？因为今年中国的经济在整体表现上将相当不错。首先，在去年较低的基数和全球经济恢复下，今年中国出口将有强劲反弹。这对中国经济增长和就业都有很大帮助。相反在未来几年中，中国的出口增长可能因种种结构性原因而大幅下降。例如发达国家长期的经济增长将不如以往，它们的消费者亦不可能如以往般对进口和消费信贷有高度依赖，再加上中国在主要出口产品中的市场份额已非常高。如果到那时房地产泡沫破灭的话，中国经济将更难承受。

　　除了出口在今年会表现不俗，今年的投资增长亦会不错。纵使去年底中央政府已对地方政府新开工基建项目作出严格限制，但因为去年初大量的新开工项目将在今年进入建设高峰期，因此投资增长不会大幅下滑。另一方面，去年年中不少房地产商购入了大量土地，很大部分将不得不继续开发项目（纵使利润变得较薄），这亦会带动房地产投资增长。

　　从消费角度来看，过去几个月的数据表明，消费增速度还保持着一个相当高的水平，且消费信心提升。即便房地产降温，也不必过于担心对消费市场的冲击。

　　首先，过去几年中国消费品零售总额的变化和资产价格都没有太大关系。因为中国大部分的基层消费都集中于食品和服装等基本消费品，这与资产市场的关系并不太密切。

　　其次，不同于美国消费者，中国居民总体上的消费信贷还十分有限。中国居民的储蓄存款为居民消费贷款的4.5倍，这还不包括他们的其他资产。因此，只要他们的收入维持一定的增速，不太可能因为资产价格下跌而大幅减小消费。当然，如汽车、大家电以及与家居装潢有关的大宗消费将受一定影响，但这并不是消费的主要部分。

　　有观点担心房地产价格下跌，将对地方财政造成很大冲击。但所幸的是，目前中国的地方政府对土地收入的依赖还未到一个不可收拾的地步。反之，现在正是降低地方政府财政对卖地收入依赖的一个恰当时机。

　　这里需要澄清一些概念。现在市场中认为卖地收入占地方财政收入40%-50%，是基于一个错误的计算，这个比例实际上只有约20%。以2010年地方政府财政预算来看，地方政府财政收入约为3.6万亿元人民币，而它们的基金预算收入（卖地收入占约85%）则为1.6万亿元人民币。根据这两个数字，行业分析师便推算出了卖地收入占地方财政收入40%-50%这个高比例。但实际上，这个概念是错误的。首先，在中国的财政预算法中，卖地收入并不计算在地方财政收入中，而是单列为基金预算收入，因此上文提到的3.6万亿元和1.6万亿元是两笔不同的钱。另一方面，地方政府每年还从中央财政中拿到约3万亿元的转移支付收入。因此，根据2010年的预算，地方政府可动用的资金为8.3万亿元，而当中只有约1.4万亿元为卖地收入，占17%左右。最后，在这1.4万亿元的卖地收入中，有大约一半为赔偿原住民和土地整理的支出，而只有一半用于基建项目。因此，若卖地收入减少，地方政府在补偿等方面的支出会降低，这对整体财政平衡的冲击亦会减小。■

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