北京酒店式公寓大批“消化不良”
http://www.haozhai.cn 文章来源: 北京商报 2010-06-02 09:37
1%市场份额引发蝴蝶效应
据了解，酒店式公寓分为产权式公寓酒店和纯酒店式公寓。其中，产权式公寓酒店的实质是酒店，其软硬件配套都是按照酒店标准来配置，且纳入酒店行业管理范畴，它所销售的是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房。产权式公寓酒店的本质在于购买者并非自住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租，以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送一定期限的免费入住权。
纯酒店式公寓则是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但其本质仍然是公寓，是一种既吸收了星级酒店较好的服务功能和管理模式，又吸收了住宅、写字楼的某些特点；既可居住，又可办公的综合性很强的物业。
而上述市住建委等部门出台的《通知》主要针对的也是产权式公寓酒店，在北京一度被称为分割式产权酒店，但是开发商为了更好销售，一般也对外宣传为“酒店式公寓”，一般产权年限是40年。
北京的“商改住”在2007年以后开始兴起。由于部分住宅投资收益大大超过写字楼，出现了住宅写字楼售价和租金的倒挂，于是有项目开始将商业性质的土地改建为住宅（即土地性质是商业或者公建，但开发商将其建设成为住宅产品）。目前北京市场上打着“酒店式公寓”和“高档公寓”旗号销售的产权式公寓酒店，几乎都属此类型。这些项目按建筑规划要求不能接通天然气，所以通常以电磁炉来取代煤气。
北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋表示，在利益的驱使下，近年来许多烂尾楼也纷纷改成酒店式公寓，利用公建项目层高可以达到5.6米的特点，将一层变为二层的LOFT产品成了非常常见的做法。此类项目往往是商业或者公建立项，产权40-50年，由于项目立项非住宅，因此水电均需要按照商业用水和商业用电来收费，生活成本远远高于住宅项目。
大批项目面临“消化不良”
“实际上北京受调控的产权式公寓酒店不足全部房源的1%，但带给开发商和购房者的心理影响却很大。”21世纪不动产商业楼宇部的负责人蔡宇翔告诉记者，本次新政涉及的项目主要是一些住宅类地块或者商业地块的配套建筑，由于这部分项目本身就很少，限制酒店销售成住宅对北京市场的影响理论上并不大，“但由于此前的楼市调控政策主要针对住宅，并非涉及商业地产，很多投资者开始考虑不受影响的商业地产，此次对商业地产的限制可能使得市场走低的预期越发严重”。
“现在对于5月31日前拿地的酒店类公寓来说，未来前途是否‘光明’，主要取决于能否拿到分割销售许可证。”在杨少锋看来，《通知》已经明确对5月31日以后的酒店类公寓说“不”了，眼下影响最大的实际上是已经在施工或完成施工等待售卖的项目。“如果未来分割销售许可证一直不放，或很久以后才放，再或者卡得比较严，北京不少项目以后都将面临巨大难题。”杨少锋认为，《通知》的出台和市住建委对于分割产权审批的收紧让那些已经在施工的项目面临进退两难的选择，更使得已经购买但尚未取得房产证的购房者后续产权办理成为大问题，已经入住的项目，未来的出售将变得困难。“如果现在开发商再不调整项目规划，未来可能会有大批的项目面临消化不良。”
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