从"预征"到"清算" 土地增值税到底何去何从？

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 中国新闻网　　 2010-06-03 16:32

    在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算力度之后,国家税务局5月26日发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》,明确土地增值税清算过程中若干计税问题。这是自2007年2月强调规范土地增值税清算以来,国税总局再次出手予以规范。
    
    土地增值税从1994年便开始征收,征税的对象是土地取得、转让、建设所取得的增值额,按照30%到60%的四级超额累进税率进行征收。简而言之,该税就是针对房地产项目的超额利润而设计的,当开发商转让房地产所取得的增值额越大,税率就越高,应缴纳的税额就越多。
    
    安邦咨询研究员朱文沓在接受《中国产经新闻》记者的采访时表示,由于预征率较低、征收不规范等原因,土地增值税一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。
    
    著名的房地产营销策划专家谢逸枫对《中国产经新闻》记者说,此次重申土地清算要从严执行,是由于颁布后的执行效果并不如出台前预期的那么好。主要原因在于地方政府并没有统一按照政策实施,另外是地方政府没有制定具体的操作细节,仅仅是“光打雷,不下雨”。
    
    不过,谢逸枫认为:“此时重申土地增值税清算政策,非常的不合适宜。”他认为,目前政策频繁、震荡,地方政府根本就没有时间和心思去认真落实执行。其次,由于政策的多而全,忽略了政策的可操作性,导致政策得不到执行,甚至出现“假死亡”的现象。
    
    “再次,本次政策调控的方向是针对投资需求和供应不平衡及地王的现象。”谢逸枫表示,最重要的是,土地增值税对开发商和市场影响巨大,甚至会让全国部分开发商崩溃。
    
    目前在房地产税收预征阶段,交纳的各项税负约占销售额的10%,一旦清算,仅土地增值税就会达到销售额的20%左右,各项税负合计会达到销售额的40%左右,如以100亿的销售额计,则意味着须补交30亿左右的税收。
    
    “开发商的资金都处于滚动中,因此,开发商账面压根就没有这么大额的资金留出等待交税。”谢逸枫解释道,房地产企业与其他行业相比,除了要缴纳流转税营业税、企业所得税以外,还有其他行业无需缴纳的土地增值税,这使得房地产税负较重。
    
    不过,朱文沓认为,清算土地增值税对一些项目不大、实力不强的房地产公司有较大威慑力。清算土地增值税造成企业现金流减少,可能迫使楼盘降低促销回笼资金,从而达到抑制房价上涨的效果。
    
    “但是,土地增值税的征收体现在交易环节,很难给市场带来直接影响。对土地增值税进行高调清算,可以降低市场预期,规范企业的各种交易行为。”朱文沓表示,更多地是国家楼市调控的又一信号,表明楼市如果还不能改变当前局面,国家还会出台更严厉、更具影响力的政策和措施。
    
    
    

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