上海：土地盛宴冰冻

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 新闻晨报　　 2010-06-08 15:10

   上海土地市场正经历“骤热”后的“骤冷”。今年4月，上海规划及土地资源管理局通过“预公告”的形式一次性推出地块105幅，土地推介会已经结束近半月，目前60%的地块预申请公司尚未突破零的纪录，尤其是一些前期被外界看好的黄金地块至今还没有企业申请。

　　多达18幅地块终止预申请

　　据了解，地块预申请公告期一般为三个月，原则上有3个或3个以上预申请人通过资格确认，出让人可提前终止该地块的预申请程序，正式发布出让公告。如果预申请公告期满，无企业申请或者无预申请人通过资格确认，则地块的预申请终止或延长。

　　上海规划及土地资源管理局“预申请地块信息”显示，目前有约80幅地块预申请企业不足3家，其中63幅地块还没有一家公司提出申请，这些“零申请”地块包括“虹桥商务区核心区一期05”等黄金地块。

　　受到楼市调控政策、行业回调预期，这场原本被期待的土地盛宴已经遭到冷落。此外，已经有18幅地块因为各种原因终止了预申请，其中包括多幅住宅用地，例如滨江休闲运动居住社区以及实验生态社区的多幅地块。

　　尽管多数地块遇冷，还是有少数地块受到市场关注。例如市中心的常德路771地块，据预申请公告显示，该地块东至常德路，南至康定路，地理位置优越，起始价为1.05亿元，土地用途为商业和办公综合，出让面积仅为2096.3平方米，属于一块“迷你型”地块。该地块的起始楼板价为29463元/平方米，推介会时就引起多家外资开发商关注，目前有4家企业已经提出拿地申请。此外，位于罗店新镇的几幅地块为住宅用地，也受到开发商的集中关注。

　　评标方式“因地而异”

　　在这批预申请地块中，评标方式并不统一。一些地段优越的黄金地块多采取“综合评分”的方式，评分原则采用“150分制”，商务标60分（其中投标金额占20分），技术标90分。从已披露的评分原则来看，商务标评分基本要比拼企业的财务指标，相对客观，而技术标评分主观性较大。而对于多数非热门地块，基本依然按照“高价得地”原则；不过，是通过竞价环节，还是一次性出价,目前还不确定，要到发布具体土地公告后才可知。

　　预申请地块出让文件还显示，多数热门地块在开竣工时间、付款要求上极为严格。例如，“虹桥商务区核心区一期05地块”，开竣工要求：2010年12月31日前开工，2012年12月31日前竣工。付款要求：出让合同签订后30天内一次性付清。

　　根据规定，如果只有1-2个预申请人通过资格确认的，预申请公告期满后也将进入出让公告程序。但业内人士表示，如果预申请企业不足3家，地块的竞争预计不会激烈，加上为抑制地价过高而在评标方式做的一系列改变，多数地快很可能在底价附近成交。

　　上市企业拿地不手软

　　据中国房地产指数系统统计，今年以来，上市企业在土地市场表现依旧活跃。前4个月，万科(000002,股吧)新增土地建筑面积在上市企业中居于首位，高达913万平方米；保利排名第二，为358平方米；排在末位的金地只有51万平方米。从拿地总价款来看，今年前4个月保利以159亿元排在首位；万科以157亿元位居第二；中海134亿元紧随其后；金地的拿地金额只有10.7亿元，排在末位。

　　尽管4月中旬“新国十条”出台后，商品房市场销售和土地市场明显降温，但部分上市企业并未停止拿地。5月1日-25日，万科在北京、杭州和贵阳获取三幅地块，规划面积合计为44万平方米，拿地金额合计为24亿元；保利在上海、成都和沈阳获取4幅地块，建筑面积为89万平方米，拿地金额达31亿元；绿城和浙江西子房产集团等合作伙伴在杭州获取一幅地块，建筑面积为19万平方米，金额为17亿元。

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