雅乐居绷紧资金链 暂停拿地

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 企业　　 2010-06-10 16:09

    5月份，雅居乐的销售额仅10亿元，较4月份的17亿元明显放缓，较早前预期的20亿元锐减一半。雅居乐集团主席陈卓林承认，这是“受到内地调控楼市政策的影响”。陈同时表示，现阶段雅居乐会暂停买地，留更多银根支持未来发展。

　　显然，雅居乐身上的新政之枷越来越紧。

　　南京项目颗粒无收

　　4月份，雅居乐实现合约销售额75亿元。“80％的买家以自住为主，且项目多位于二、三线城市，相信受调控影响不大。”彼时的雅居乐颇为乐观。

　　然而，仅隔一个月，新政冲击雅居乐：不仅5月份合约销售环比下降33％，而且南京项目几乎无业绩入账，重庆项目由最初目标8000元-9000元/平方米，下调至4月底开盘时的7000元/平方米。

　　记者从雅居乐方面获悉，2010年雅居乐的合约销售额目标是340亿元，高出2009年114亿元；合约销售面积目标是339万平方米，高出2009年60万平方米。

　　但是，地产新政让楼市销售明显下挫，雅居乐的资金状况亦同样备受关注。

　　雅居乐2009年年报显示，截至12月31日，其现金存款为43.72亿元，总负债为291.05亿元，合约销售额为226亿元；年内共购入11幅地块，建筑面积高达554万平方米，合计187.32亿元，其中包括广州亚运城255亿地王中33％的地价。

　　但是，同期，雅居乐已订约但未拨备收购土地使用权及其他资产的承担总额，即未付土地款则为46.19亿元，而且不包括广州亚运城项目的应付地款。到目前为止，雅居乐仅交付了这个项目40％的第一期土地款，即33.66亿元，尚有50.49亿元未付。

　　此外，雅居乐相关人士接受时代周报记者采访时表示，雅居乐今年将加快步伐，加大开工量，补上2008年底至2009年期间落下的施工项目，预计开工量将比2009年高出20％-30％。截至目前，雅居乐的土地储备共计3362万平方米，而仅广州今年投入运作的项目就将超过十个。

　　于是，雅居乐不得不上阵融资。

    融资渠道变窄

　　自4月份起，雅居乐就紧锣密鼓地运筹其融资计划。

　　4月5日，雅居乐与工商银行（601398）广东省分行签订为期三年的战略合作协议，后者将为雅居乐提供总额为100亿元人民币的融资额度。

　　但23日，证监会宣布将联合国土资源部加强对房地产企业融资的监管。雅居乐副总裁刘华锡接受采访时强调，其授信未受银行收紧贷款的影响。但4月22日，雅居乐在境外发售2017年到期8.875％优先票据，集资6.5亿美元，其中5亿美元用于6月7日赎回所有尚未偿还的2013年到期9％有限票据，余额则用于做企业一般用途补充流动资金，维持集团流动资金的平稳。

　　6月28日，雅居乐将有2亿美元银团贷款到期，目前正在筹组贷款再融资。雅居乐相关人士对时代周报记者表示，一切还在商谈阶段，不排除继续由汇丰银行牵头二十家境外银行再续三年期双币种循环贷款的可能。

　　该人士同时表示：“雅居乐暂时没有增发计划。目前雅居乐股票价格被低估，不利于增发。”她表示，雅居乐不排除任何一种融资方式，但会根据市场情况倾向于资金周转相对快、成本低的融资。

　　值得注意的是，雅居乐自年初起已掀起三轮回购潮，共计23次，涉资9.8亿元。经纬行研究中心经理朱欣苑对时代周报记者表示：“回购可能是资本运作的考虑。回购股权也可能作为库藏股，在时机成熟的时候进行出让或者发行可转换债券，也相当于一种融资方式。”

　　不过，在雅居乐的一系列融资动作上，最引人注目的还是海南项目的分拆上市。

　　5月6日，雅居乐宣布，公司已获利益相关人同意，将雅居乐旗下一家涉及参与海南清水湾项目开发的子公司上市。

　　海南项目在雅居乐地产（行情,资讯,评论）业务中可谓独占鳌头，2009年销售额高达64亿元，占其收入的28.32％，而且985万平方米的总建筑面积也占其总土地储备的30％。

　　“发展清水湾项目，母公司能力有限，境外投资者看重‘国际旅游岛’，清水湾项目分拆上市可在境外筹资更多的资金。它的策略就是不要捆绑在一块。”合富辉煌（行情,资讯,评论）首席市场分析师黎文江对时代周报记者分析道。

　　雅居乐上述人士透露，清水湾项目由雅居乐两家以上的子公司分别操作，届时将这几家子公司打包为一家在港上市，未来会开发其他海南项目，但具体时间表未定。

　　“从整个货币供应量的增速和发展商开发资金来源来看，两者呈正相关关系。下半年开发商资金压力会显现，一是因为上半年回笼资金锐减，二是下半年整个社会流动性将收紧，融资难度会增大。”广州经纬行研究中心经理朱欣苑对时代周报记者说。

　　对于雅居乐暂停买地，朱欣苑评价：“雅居乐在土地储备充足情况下，不能为了盲目扩张而导致资金链断裂。”

　　至于减价促销策略，雅居乐上述人士表示：“现在仍保持观望态度。新开盘项目将根据市场情况采取‘低开高走’策略。”目前，雅居乐楼盘均价为1万元/平方米。陈卓林接受媒体采访时曾表示，雅居乐平均地价成本仅约1000多元，尚有空间可让集团再决定。

 

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