蔡为民：房地产市场是一只焖烧锅
http://www.haozhai.cn 文章来源: 2010-06-13 17:20
关于新政下刚性需求，目前的刚性需求在哪里？刚刚北先生提到是老百姓的需求叫做刚性需求，但是在我看来去年老百姓的需求已经被排除在刚需之外，目前的刚需是投资的刚需，大量的投资需求基于保值增值基于各个国家的印钞速度加快，在这样一个恐慌心理之下，大家在寻找一个保值增值的工具，现在在我看来有三个东西具备了投资保值增值的价值。
第一是石油，但是我们很难把石油放在家里面储存，因为太危险了，美国的漏油事件已经证明了这一点。第二个是黄金，我们也同样很难把一大堆的黄金放在自己家里面的保险柜里面，我在很多地方也常常探讨这一类的问题，因为黄金你也不能一天到晚拿出来，看也没有什么用，也不能乱摸，摸多了铁杵磨成成绣花针，所以多数老百姓能够想到的就是购买房地产，但是更多的老百姓面对现在的房价，他又觉得难以支撑，在我看来形成这一波今年从4月17日房地产正式进入到新一轮调控，主要的我们如果说影响房地产的因素有政治、政策、金融、经济、社会、市场，这一波的打压主要就是来自于社会压力。事实上其他各往来的压力，都是在希望推动房地产的迈进，否则的话我们内需会面临到及其大的压力，因为我们都知道，透过31年的改革开放，大量的出口对于世界各个国家来讲已经形成了他们的压力了，他们的金融或者说经济的压力。我们可以看到，世界各国都在要求人民币升值，那么人民币为什么不升值？按照国际要求人民币升值，至少20%以上，可是我们政府自己去测试了一下，人民币能够承受的升值压力是多少，是5%，也就是说，超过5%之后，大量的企业要倒闭，我们都知道中国目前最大的压力是来自于就业的压力，当一大堆企业倒闭之后，我们的失业人口会形成社会的不和谐，形成社会的动荡的状态。所以从中国本身内心所需要的，还是希望维持过去的那种出口导向，赚取外汇，带动老百姓的收入增长，这种理想的状态，但是对于国外来讲就是不理想的状态，他认为中国呈现是一种不理性的或者说是不公平的竞争状态，透过相对低廉的土地或者是相对低廉的劳动成本，那么或者是说像是富士康这样的血汗工厂，中国大陆错有机会赚取更多的外汇，所以一直在压迫中国升值，中国又不愿意升值，原因前面陈述过了，那么怎么办呢？跟美国的协调沟通，在一定年限之内，3、5年内必须让中美的贸易维持一个平衡的状态，这是一个非常可怕的会议结论，为什么？因为我们都知道，现在中国的出口获取的利益靠的是什么？靠的是出口退税。如果没有出口退税，中国出口的产品基本上是赔钱在出去，所以必须通过出口退税来获取微薄的利益，来维持稳定和就业。可是为了要维持中美平衡，接下来必须要向美国买东西，而我们跟美国买的东西是高附加值的东西，大家都知道一个阿迪达斯的成本是10块卖100块，我们跟欧洲的贸易更加的凄惨，在今年年初的时候，我们跟欧元怎么样对，1欧元兑换10块钱人民币，现在是1块钱兑换8块钱的人民币，人民币维持不动，但是欧元贬值，导致我们对欧洲的出口也面临非常大的困境。
折射到房地产它呈现的是什么状态呢？我们的政府基于社会的压力，基于所谓的民怨，必须去控制或者是必须去调整房地产目前发展的态势，可是我们又很清楚的知道，房地产对于我们整个国家的社会稳定，产业的发展，它的链条又非常的重要，这就是我们在过去的调控，最常发生的问题，政策出台，中央政策出台，地方不执行，上有政策，下有对策，中央出政策，我常常讲地方要出配套方案，可是我们以往过去的历史证明，中央政策出台，地方出的都是解套方案，但是这次状况非常的不一样，原因就是社会所提供的压力。可是我们又存在外部条件的改变，过去长期透过创造外汇所带来的经济溶解，短期来看或者是中短期来看，已经不太容易实现了，所以我们中央到地方，也不断强调，要调结构，要保增长，可是结构的调整，说实在话没有十年不要谈调结构，不可能的，地方政府在有土地可以卖的情况之下，它也不愿意去做很辛苦，他这一任做完还看不到成效的事情，这不符合比例原则，就地方官员而言不符合比例原则，我这么的努力下一任来收成。比如阿扁以前种下的因，现在由马英九来收果。现在在政客的角度来考虑，他会思考长治久安之道，这是不可能的，那是缘木求鱼的，否则就不会有全世界印钞票解决问题，导致了通货膨胀。
回到前面的问题，现在的刚性需求已经是所谓的投资的刚性需求，它非常迫切想买房子，他的迫切不是他没有房子，而是他手上有2-4套的房子，他在投资房地产的过程当中他获得巨额的利益，他认为其他的行业对他没有任何的意义了。如果今天投资房地产，两年赚20%，结论是什么，会被人家笑死，两年才20%，你是买到哪里去了，可能你买到淀山湖你有可能赚200%。但是如果你从事实体经济，两年赚20%，人家绝对说你太厉害了，你是做什么的两年可以赚20%，这是大家对于房地产非常喜爱，或者是说当手上有闲钱又不紧张，希望把资金变成资产很重要的原因。
我在去年底今年年初的时候，我对于2010年市场可能的走势我做了一个简单的判断，用一个简单的讲法，称之为所谓的闷骚模式的围城模式，通过刚刚讲的那么多的原因，那些全部都是原因，不仅是房地产本身，我也常常讲，房地产它本身其实只是被推被动的行业，它是完全没有自主性的，所以我在5月1日的时候，我也在博客上发表了一篇诗，我提到这个题目叫做“楼市该死？”最后加了几句话，本来房地产市场从长期以来都是被政客利用的工具，现在是斩杀房地产的时候，就房地产本身而言，除了束手就擒之外，没有别的办法了。我们来看万科，媒体也很关心这个问题，这样的情况会不会形成多米诺效应？从我看来现在才刚刚开始，后面还有一段路需要经历的。在这样一些林林总总不同的原因，各方实力在互相竞逐拼搏的情况下，就形成了所有的闷骚模式的围城模式。闷骚模式是内心很火热，外面很寒冷，里面热腾腾的，外面被锅盖盖上了，这个锅盖就是政策。现在这个需求不是自住性的需求，我们政府也知道，所以现在搞了公共租赁房，前几天，在新民网也探讨这个问题，我们在探讨公共租赁房能不能解决房地产的问题，能不能让房地产价格降，我有一个意思表达完全不同的结论。我在刚开始讲，我不知道公共租赁房是个什么东西，但是我想它应该是一个好东西，虽然它现在还不是个东西，但是经过我跟当时在场几位专家倪健达、复旦的政策咨询中心的主任，他也参与了公共租赁房的建设，现在政府对房地产的问题有点偏离主题，他对于公共租赁房的期待跟原始的初衷发生很大的变化，当时那场活动在前两天，主持人说最后有请来宾做一个结论，我讲，原本以为公共租赁房虽然还不是一个东西，即将成为一个东西，将成为一个好东西，经过一番讨论之后，我认为它绝对不是一个好东西，因为根本不能达到平抑房价的东西，这一段强调的是我们的政府对于目前市场所呈现的状态，或者是说它形成的原因没有太清楚的了解跟认识，当然我们也只能这样说了。
回到刚刚讲的，所谓的围城效应，就是想进进不去，想出出不来，想进去的是所谓的使持币待购者，他在等待一个好的时机，他认为在这次政策打压之后，方面有一轮比较大的调整，所以他现在进不去或者是不想进去，当然政府面排除了没有能力进去的人。想出的人出不来为什么？因为他是处于持屋待售的状态，他想要卖房子，但是他期望卖高价，为什么？因为过去的调控经验证明，他只要卖平价就是亏损，所以他也不愿意卖房子，所以买房不能接受的情况下就进入一个僵持的状态，这种僵持的状态我认为从今年还年来看大概都很难有一个彻底的调整或者是改变。这是我对于成交的一个市场状况的探讨。
下面探讨一下价位方面，当然讲这个价位，出错的机会很大，但是我还是做一个负责任的市场研究者，我还愿意提供我个人的看法。实际上这个说法我在去年年底也大致提到，我想还是二八开的状况，所谓的二八开，上海给予它的发展前景已经摆在我们的面前，这跟其他的国际型大都市有很多不一样的地方，我简单讲，大家对于市场前景非常的看好，这种看好，包括了对于货币不值钱的确认，对于上海未来的城市地位的肯定，在这两个因素作用之下，我认为我们上海面临这一波的政策调控，不下跌是不可能的，但是下跌超过20%也是不可能的，所以我认为上海的房价最多跌20%，所以我也常常强调一个观点，就是降价就是买点，我并不是鼓励大家去买房，但是面对现在的市场状况，面对国际金融经济局势这样的一个发展的走势，事实上，我们作为一个一般老百姓，我们是没有别的办法。但是上海以外的地区，我认为最小跌20%，因为透过去年大量的流动性过剩所带来的市场冲击，几乎是所有的城市都快速的上涨，这快速的上涨过程当中，它的大量的需求其实都跟它的外部支撑有很大的关系，也就是说，尼罗河效应在去年的市场当中相当的明显，这个也不具体说了。今天在昆山买的房子大概有7成不是昆山的人，为什么呢？因为原本昆山没有人，所以不会有昆山人在买房子，我说没有人不是说真的没有人，而是很少的情况下，政府在动迁一套分给你三套，所以昆山人不需要在昆山买房子。所以对于上海人而言，对于三外是反感的，因为就是这些人到这里买房子使价格上升。昆山人对于上海人也非常的反感，就是因为上海人把昆山的房价炒高了，不断往外扩张的走势就是一个尼罗河的效应，有它的故事我们就不谈了。那是在一个货币流量空前盛世的情况下出现的，今年不会出现，对于各个地方的外部需求开始萎缩，这种萎缩导致了本地需求不足以支撑市场的价位，所以透过这一波严厉的调控，上海以外的房价跌不超过20%我是认为不可能的。当然了上海作为一个所谓中国经济首都，讲这个主要是探讨到，我相信中国在政治跟经济首都，或者说经济城市跟政治城市的发展走的是美国路线。我们都清楚美国的政治首都是华盛顿，经济首都是纽约，在中国当然更加的清楚，政治首都是北京，经济首都是上海，纵然我们的北京当局并不认同和认可，但是事实的发展就是按照目前的态势来发展的。在这样的情况之下，我相信上海在这一波的打压跌的最多20%的情况之下，就是15%-20%之间，就会进入一个相对稳定的状态，这个状态什么时候会来临，我认为应该是在今年的第四季度，开始进入到一个相对稳定的状态，但是并不意味着第四季度就开始反弹。所有投资人他想买在最低点卖在最高点这是一个理想，但是在现实当中不太可行，对于可以形成今年这一波算是非常严厉的市场的宏观调控的原因，它的背景因素，跟它所造成的市场的冲击，乃至于对于现况以及未来市场的一个走势。
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